鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
会津若松 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

会津若松 5-1

福島県

福島第２

氏名

不動産鑑定士　橋本　真一

TEL.

鑑定評価額

18,500,000 円

１㎡当たりの価格

66,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	55,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	会津若松市中町３５０番２内｢中町４－３７｣				②地積　(㎡)	278 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.5	店舗Ｓ4	低層店舗、中層店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域	東22m国道	水道、ガス、下水	会津若松 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 20 ｍ、南 20 ｍ、北 160 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

市街地中心部に存する旧来か
らの商業地域

街

路

２２ｍ　国道

交通

施設

会津若松駅南方

1.3km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

古くからの商業地域であるが大型店舗への顧客流出が目立ち、繁華性が増していく要因は見当たらず、衰退化の
傾向が続くものと予測する。一般的要因の影響はあるものの、地価は下落基調が継続するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 66,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 34,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね会津若松市内の既成商業地域。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性を持つ法人・個人事業者である
。商業地の供給については近年目立った動きがなく新規の出店は殆ど見られず、一般的要因の影響はあるものの需要は
全般的に弱く、需給は弱含みである。取引総額は個別性が強く、中心となる価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は自用の店舗・事務所等の建物が中心になっている。建築費が高騰しており土地価格に見合う賃料水準が形成
されていないため、収益価格は比準価格より低めに試算された。よって相対的信頼性の高い比準価格を標準に、収益価
格を参酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     68,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

企業収益・雇用情勢は緩やかに改善しており
、個人消費は横ばい圏内の動きとなっている
。住宅着工・土地取引は減少している。

市街地中心部に存する旧来からの商業地域で
、大型店舗への顧客流出も進み、需要は低迷
している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

会津若松 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	第二２５Ｋ５Ｙ -41	会津若松市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東20m国道、南西5m、角地		商業 (90,400)
b	第二２５Ｋ５Ｙ -18	会津若松市		底地	（　）	長方形	西22m国道、中間画地		商業 (90,400)
c	第二２５Ｋ７Ｙ -12	会津若松市		更地	（　）	ほぼ長方形	西9.5m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	第二２５Ｋ５ -30	会津若松市		建付地	（　）	長方形	南9m市道、中間画地		商業 (90,400)
e	第二２５Ｋ３Ｙ -52	会津若松市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8m市道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 52,429	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	55,480	100 [ 83.7]	66,284	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	66,300
b	(　 35,847) 59,745	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	60,044	100 [ 90.0]	66,716		66,700
c	(　 ) 75,578	100 [ 130.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	58,486	100 [ 84.3]	69,378		69,400
d	(　 ) 48,007	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	50,534	100 [ 77.4]	65,289		65,300
e	(　 ) 59,552	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	60,207	100 [ 85.4]	70,500		70,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 -10.0
c	買進み	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.8	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.4	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 66,600 円／㎡]

会津若松 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、造成事例を収集できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,725,444	1,132,770	3,592,674	3,091,700	500,974	（　0.9468） 474,322	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	9,486,440 円　　　　（　 34,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

会津若松 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	215.00	ＬＳ1	215.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	278 ㎡	13.5 m x 20.5 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１棟貸し・専有面積２１５．００㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	215.00	100.0	215.00	2,030	436,450	3.0	1,309,350
							0.0	0
～

～

～

～

計		215.00	100.0	215.00		436,450		1,309,350
								0

⑨年額支払賃料	436,450 円　×　12ヶ月　＝　 5,237,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 215.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,237,400 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 523,740 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,713,660 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,309,350 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,784 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,725,444 円　　　　（　 16,998 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,035 円/㎡　月額支払賃料（　 2,030 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

会津若松 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	215,000 円	43,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	261,870 円	5,237,400　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 139,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 387,000 円	43,000,000　×　　 60.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	86,000 円	43,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,000 円	43,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,132,770 円　（　　　　　　 4,075 円／㎡）　　（経費率　　 24.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,000,000 円	設計監理料率　 194,000 円／㎡　×　 215.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,091,700 円（　　　　　 11,121 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,725,444 円
②総費用	1,132,770 円
③純収益　①－②	3,592,674 円
④建物等に帰属する純収益	3,091,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	500,974 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	474,322 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,706 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,486,440 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

会津若松 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	会津若松市中町３５０番２	3804000307559-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
会津若松 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

会津若松 5-1

福島県

福島第２

氏名

不動産鑑定士　安達　一夫

TEL.

鑑定評価額

18,800,000 円

１㎡当たりの価格

67,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	55,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	会津若松市中町３５０番２内｢中町４－３７｣				②地積　(㎡)	278 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.5	店舗Ｓ4	低層店舗、中層店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域	東22m国道	水道、ガス、下水	会津若松 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 20 ｍ、南 20 ｍ、北 160 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

市を代表する市街地中心部の
既成中心商業地域の神明通り
商店街である。

街

路

２２ｍ国道

交通

施設

会津若松駅南方

1.3km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

市を代表する市街地中心部の既成中心商業地域であるが、大型店舗等への顧客流動により、空店舗も見られ、地
域内の大型スーパー跡地利用の動きもなく、地価は下落傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 67,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 36,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市街地中心部の商業地域を中心に市街地の幹線沿いの商業地域も含む圏域である。需要者の中心は店舗経
営者及び法人等が大部分である。本地域は市を代表する市街地中心部の既成中心商業地域であるが、大型店舗等への顧
客流動により、空店舗も見られ、地域内の大型スーパー跡地利用の動きもなく衰退傾向が続き、需要は低下傾向にある
。取引件数は少なく、取引規模等も様々であり、需要の中心価格帯を把握するのは困難な状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本地域は既成中心商業地域であり、収益性は取引の有力な指標となるが、古い賃貸ビルも多く貸店舗の厳しい入居状況
から賃料水準等に不安定な面があり、また、試算過程に想定要因を含むことから、収益価格は信頼性が低い。比準価格
は類似地域等の現実の取引事例を基に求められ、実証的で信頼性が高い。よって、本地域及び類似地域等の不動産市場
動向を踏まえ、収益価格は参考とし、実証的で信頼性の高い比準価格をもって上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

宅地分譲、新型コロナ５類移行後の観光客の
増加及び新規工業団地建設事業があるが、中
心部のスーパー跡地利用の動きはない。

大型店舗等への顧客流動により、空店舗も見
られ、スーパー跡地利用の動きもなく衰退傾
向が続き、需要は低下傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

会津若松 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	第二２５Ｋ５Ｙ -41	会津若松市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東20m国道、南西5m、角地		商業 (90,400)
b	第二２５Ｋ３Ｙ -51	会津若松市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南10m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	第二２５Ｋ７Ｙ -12	会津若松市		更地	（　）	ほぼ長方形	西9.5m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	第二２５Ｋ７Ｙ -23	会津若松市		更地	（　）	ほぼ長方形	北10m県道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 52,429	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	55,480	100 [ 79.9]	69,437	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	69,400
b	(　 ) 58,820	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	59,232	100 [ 90.1]	65,740		65,700
c	(　 ) 75,578	100 [ 130.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	58,486	100 [ 89.0]	65,715		65,700
d	(　 ) 57,996	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	58,924	100 [ 93.1]	63,291		63,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 -5.0
c	買進み	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 67,500 円／㎡]

会津若松 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			規範性のある適切な造成事例が入手できなかったため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,592,813	1,024,420	3,568,393	3,053,400	514,993	（　0.9730） 501,088	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	10,021,760 円　　　　（　 36,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

会津若松 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	210.00	ＬＳ1	210.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	278 ㎡	13.5 m x 20.5 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層店舗地が地域の標準的使用であり、画地規模等を考慮して判定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	210.00	100.0	210.00	2,020	424,200	3.0	1,272,600
							0.0	0
～

～

～

～

計		210.00	100.0	210.00		424,200		1,272,600
								0

⑨年額支払賃料	424,200 円　×　12ヶ月　＝　 5,090,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,090,400 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 509,040 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,581,360 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,272,600 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,453 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,592,813 円　　　　（　 16,521 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,025 円/㎡　月額支払賃料（　 2,020 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

会津若松 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	126,000 円	42,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	254,520 円	5,090,400　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 139,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 378,000 円	42,000,000　×　　 60.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	84,000 円	42,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,000 円	42,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,024,420 円　（　　　　　　 3,685 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,000,000 円	設計監理料率　 194,000 円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,053,400 円（　　　　　 10,983 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,592,813 円
②総費用	1,024,420 円
③純収益　①－②	3,568,393 円
④建物等に帰属する純収益	3,053,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	514,993 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	501,088 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,802 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,021,760 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

会津若松 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	会津若松市中町３５０番２	3804000307559-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考