令和7年1月15日　提出 福島 5-12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 5-12 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　二瓶　直之   TEL.

鑑定評価額 13,200,000 円  １㎡当たりの価格 57,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市伏拝字台田３番３ ②地積 　(㎡) 230   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) （その他） 1:1.5 店舗兼倉庫 Ｓ2 小売店舗、飲食店等 が建ち並ぶ駅前の商 業地域 北西15m県道 水道、下水 南福島 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 市役所杉妻支所に近接する濁 川左岸の商業地域で全域に洪 水浸水想定区域の指定あり 街 路 １５ｍ県道 交通 施設 南福島駅東方 300m 法令 規制 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近年複数の店舗が撤退するなど、商業地域としては衰退傾向にあるが、生活利便性が良好なエリアであるため、 居住用用途の需要は堅調であり、徐々に居住用不動産が増加すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福島市郊外の商業地域及び商住混在地域を含む一円である。主たる需要者は、中小法人や個人事業主が想 定される。かつてパチンコ店や飲食店が建ち並ぶエリアであったが、近年は商業地域としては衰退傾向にあり、店舗数 は減少している。一方、ＪＲ駅に近い特性から住宅用地としての需要は堅調であり、業者がアパート等の用地を物色す る例も見受けられる。商業地としての取引は少なく取引規模も様々であり、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は価格牽連性の強い取引事例にて求めたもので信頼性が高い。一方、収益価格は建物の建築費高騰に賃料が追 い付かず純収益がマイナスとなったため試算できなかった。比準価格は市場の需給動向を適正に反映していることから 、本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島 5-15                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,000 円／㎡ [102.5] 100 100 [100.0] 100 [ 90.6] [100.0] 100 57,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 郊外の商業地域については商況やテナントの 張り付きは概ね安定しているが、旧来からの 商業エリアの土地需要は弱含みである。 商業地としては衰退傾向にあるが、南福島駅 に近い良好な立地条件により居住用不動産と しての需要は堅調であり、今後も同傾向が続 くと予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -4.5 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％