別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
福島 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福島 5-7 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　大河内　敏文   TEL.
鑑定評価額 6,410,000 円  １㎡当たりの価格 84,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 65,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福島市五月町３９番２１
｢五月町２－２｣		 ②地積
　(㎡)		 76  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2.5		 店舗

Ｓ3		 中低層の小売店舗等
が建ち並ぶ既成商業
地域		 北8.7m市道 水道、ガス、下水 福島

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 福島駅に近い旧来からの小売
店舗を主とした商業地域		 街

路		 ８．７ｍ市道 交通

施設		 福島駅南方

350m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中心市街地の旧来からの商業地域で、今後も現状を維持して推移するものと予測する。福島駅から近く、周辺で
の街路整備や中心市街地での取引価格の上昇等を勘案すると、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     32,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は福島市内の中心市街地の商業地域であり、特に中心部周辺の商業地域との代替性が高い。需要者は市内に
地縁性を有する法人や個人事業者が中心である。福島駅東口での再開発事業に計画見直しがあり停滞感はあるが、新型
コロナの影響が緩和され、中心部での地価には回復傾向が見られる。また、本地域では街路整備事業の進捗の動きが見
られる。画地規模がまちまちなことから、需要の中心となる価格帯は一概に見出し難い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸物件は建築時期の古いビルが多く適切な賃料水準の把握に限度があり、収益価格の説得力は相対的に低い。また、
昨今の建築費高騰により収益価格は低位に求められた。比準価格は同一需給圏内の中心市街地に位置する商業地域から
信頼性のある取引事例を採用して試算ができた。よって、商業地域の市場動向を反映して実証的な比準価格を重視し、
収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福島 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    111,000 円／㎡		 [103.6]
100		 100
[100.0]		 100
[136.3]		 [100.0]
100		 84,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     81,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産の取引に回復傾向が見られるものの、
県内の個人消費は横這い程度で景気回復の動
きは足踏み状態である。


福島駅と県庁を連絡する道路沿いで、街路拡
幅整備も進捗していることから、地域の優位
性は比較的安定している。


個別的要因に特段の変動は見られない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福島 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 第一２５Ｋ
８Ｙ
-8		 福島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m県道、
中間画地
商業

(90,400)
b 第一２５Ｋ
４Ｙ
-78		 福島市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北12m市道、
中間画地
商業

(90,500)
c 第一２５Ｋ
８Ｙ
-47		 福島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東8m市道、
中間画地
近商

(90,300)
d 第一２５Ｋ
３Ｙ
-67		 福島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7m市道、
中間画地
近商

(90,300)
e 第一２５Ｋ
５
-35		 福島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南16m市道、
西15m、東3m、
三方路
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
77,534  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
77,230 		 100
[  92.7]
83,312 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
83,300 
b (　           ) 
83,686  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
99,493 		 100
[ 117.3]
84,819 
84,800 
c (　           ) 
80,020  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
80,740 		 100
[  96.0]
84,104 
84,100 
d (　           ) 
83,200  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
87,776 		 100
[ 104.1]
84,319 
84,300 
e (　           ) 
86,300  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
87,508 		 100
[ 103.2]
84,795 
84,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -5.2 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　 +18.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.2 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -6.4 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     84,300 円／㎡]  



福島 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,175,130 
318,271 
856,859 
734,400 
122,459 		 （　0.9734）
119,202 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      2,432,694 円　　　　（　     32,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福島 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 50.60 Ｓ1 50.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   76 ㎡      5.3 m x   14.2 m  前面道路：市道     　   8.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗一棟貸し ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
50.60 
100.0 
50.60 
2,145 
108,537 		 3.0  325,611 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
50.60 
100.0 
50.60 

108,537 		 325,611 
0 
⑨年額支払賃料        108,537 円　×　12ヶ月　＝　       1,302,444 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      50.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,302,444 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       130,244 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,172,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           325,611 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,930 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,175,130 円　　　　（　        15,462 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,150 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,145 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福島 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 51,000 円  　　　　     10,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 91,171 円  　　　        1,302,444　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       51,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      104,000 円  　　　　     10,200,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        10,200 円  　　　　     10,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        10,200 円  　　　　     10,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         318,271 円　（　　　　　　         4,188 円／㎡）　　（経費率　　  27.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9734    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 10,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　      50.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0720     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0703 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 734,400 円  
（　　　　　         9,663 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,175,130 円      
②総費用 318,271 円      
③純収益　①－② 856,859 円      
④建物等に帰属する純収益 734,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 122,459 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 119,202 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,568 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,432,694 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      32,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福島 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福島市五月町３９番２１
 3800000331238-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
福島 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福島 5-7 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　河谷　元   TEL.
鑑定評価額 6,420,000 円  １㎡当たりの価格 84,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 65,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福島市五月町３９番２１
｢五月町２－２｣		 ②地積
　(㎡)		 76  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2.5		 店舗

Ｓ3		 中低層の小売店舗等
が建ち並ぶ既成商業
地域		 北8.7m市道 水道、ガス、下水 福島

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗・事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 既存の小規模店舗が多い商業
地域で、都市計画道路事業が
進捗中		 街

路		 ８．７ｍ市道 交通

施設		 福島駅南方

350m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 都市計画道路事業が進められており、完了すれば繁華性や交通量の向上が期待されるが、それまでは目立った変
動はないものと予測。コロナ禍明け以後は収益力が回復傾向にあり、地価も暫くは小幅上昇と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗・事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     36,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は福島市中心部の商業地域と、商住混在地域の一帯。需要者の中心は市内の小規模事業者、個人事業主であ
る。中心市街地の取引は件数自体は少ないものの、立地条件の良い物件は比較的高価格で取引される場合も多く、市場
は比較的安定していると判断される。取引の中心となる価格帯は、商業系の場合規模が様々で一定した水準の把握は困
難であるが、商住混在地域の場合土地のみで２，０００万円以下程度が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業系物件であっても自用が中心であるため、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格はやや低位に試
算された。一方比準価格は、繁華性の程度や営業形態等の類似性が高い取引事例から価格形成要因の比較を行っており
、市場性が適切に反映されていて規範性が高いと判断される。よって比準価格を標準に、収益価格を関連付け、さらに
代表標準地から規準した価格との比較検討を行って、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福島 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    111,000 円／㎡		 [104.5]
100		 100
[100.0]		 100
[137.3]		 [100.0]
100		 84,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     81,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍明けによる経済情勢の回復の勢いは
やや薄れてきているが、支援政策の影響によ
り不動産市場は安定感が続いている。


都市計画道路事業の進捗により交通利便性の
向上への期待感が増している。



道路拡幅による土地利用の向上が期待される
中で、小規模地は有効利用度の限界から市場
性の低下が避けられない。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +36.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福島 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 第一２５Ｋ
１
-54		 福島市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西4m市道、
中間画地
商業

(90,240)
b 第一２５Ｋ
４Ｙ
-77		 福島市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南20m市道、
北4m、二方路
商業

(100,500)
c 第一２５Ｋ
４Ｙ
-78		 福島市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北12m市道、
中間画地
商業

(90,500)
d 第一２５Ｋ
８Ｙ
-8		 福島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m県道、
中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
67,500  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
68,243 		 100
[  84.0]
81,242 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
81,200 
b (　           ) 
106,571  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
109,261 		 100
[ 116.0]
94,191 
94,200 
c (　           ) 
83,686  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
99,493 		 100
[ 124.3]
80,043 
80,000 
d (　           ) 
77,534  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
77,230 		 100
[  86.8]
88,975 
89,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　 +25.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -5.2 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     84,500 円／㎡]  



福島 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に位置し、再調達原価の適切な把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,103,910 
280,610 
823,300 
683,520 
139,780 		 （　0.9734）
136,062 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      2,776,776 円　　　　（　     36,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福島 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 50.40 Ｓ1 50.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   76 ㎡      5.3 m x   14.2 m  前面道路：市道     　   8.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平家建一棟貸しの貸店舗を想定する。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため共用スペース等は不要。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
50.40 
100.0 
50.40 
2,023 
101,959 		 3.0  305,877 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
50.40 
100.0 
50.40 

101,959 		 305,877 
0 
⑨年額支払賃料        101,959 円　×　12ヶ月　＝　       1,223,508 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      50.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,223,508 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       122,351 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,101,157 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           305,877 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,753 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,103,910 円　　　　（　        14,525 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,028 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,023 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福島 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 38,400 円  　　　　      9,600,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 73,410 円  　　　        1,223,508　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       51,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　       97,900 円  　　　　      9,600,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料         9,600 円  　　　　      9,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金         9,600 円  　　　　      9,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　本件では計上しない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         280,610 円　（　　　　　　         3,692 円／㎡）　　（経費率　　  25.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9734    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 9,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　      50.40 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0712     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0676 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 683,520 円  
（　　　　　         8,994 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,103,910 円      
②総費用 280,610 円      
③純収益　①－② 823,300 円      
④建物等に帰属する純収益 683,520 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 139,780 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 136,062 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,790 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,776,776 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      36,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福島 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福島市五月町３９番２１
 3800000331238-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考