令和7年1月15日　提出 金山 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金山 5-1 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　植松　広央   TEL.

鑑定評価額 6,660,000 円  １㎡当たりの価格 13,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 最上郡金山町大字金山字町浦４１１番 ②地積 　(㎡) 512   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） (75,200) 1:3 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗が建ち並ぶ 町役場近くの中心商 業地域 南東10m町道、背面道 水道、下水 真室川 9.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ町道 交通 施設 真室川駅北東方 9.0km 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 商圏人口の減少を背景に、繁華性の低迷が見られ、今後も衰退傾向が続くことが予測される。不動産取引、需要 は僅少であり、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は金山町をはじめ、最上地方内の地価が低い商業地域（混在地域を含む）で、主たる需要者は事業目的の法 人、個人事業者等が想定される。人口の減少、町外の大型商業施設の集客を背景に、近隣地域のような既成商業地域の 繁華性、不動産需要は低下しており、潜在的な売り物件も含めると買手優位市場と思料する。取引が僅少な上、画地の 規模等も様々であるため、需要の中心となる価格帯や取引相場は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については、金山町をはじめ、最上地方の取引事例を採用し、各事例の規範性の優劣を判定の上、試算してお り、市場の実勢を反映し、規範性が高い価格である。需要は自用目的が主であり、需要者は特に市場性に着目するもの と思料し、比準価格は需要者の意向に合致した説得力の高い価格と言える。従って、比準価格を採用することを妥当と 判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金山町の新設住宅着工は減少、人口は減少、 世帯数はやや減少している。直近の土地取引 は僅少であるが、減少している。 地域要因に特別な変動は見受けられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％