令和7年1月15日　提出 大石田 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大石田 5-1 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　福山　善智   TEL.

鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 14,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北村山郡大石田町大字大石田字新大石田甲４１番 ②地積 　(㎡) 853   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:4 店舗兼住宅 Ｗ2 低層の店舗併用住宅 等が建ち並ぶ既成商 業地域 北東11.5m県道 水道、下水 大石田 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　       660 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 町中心部に近い旧来からの近 隣商業地域 街 路 １１．５ｍ県道 交通 施設 大石田駅南方 1.0km 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に影響を与える要因は見当たらず、当面現状のまま推移するものと予測する。背後地人口が減少する中 、顧客は町外に流出しており商況は悪化傾向で、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大石田町の商業地及び商住混在地を中心として、周辺市町の商業地及び商住混在地に及び広域的に形成さ れる。需要者の中心は地元の法人や個人事業者等であり、町外からの流入はほとんど見られない。顧客は町外へ流出傾 向であり、背後地人口の減少、店舗経営者の高齢化、後継者不足等を背景に商況は低迷し、需要は低調となっている。 民間による取引が少なく、規模、道路付け等により価格が異なるため、中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地周辺は自用の店舗、店舗併用住宅が中心の旧来からの既成商業地域であり、貸店舗、貸事務所等は見られず 賃貸市場が成立していないことから収益価格は試算できなかった。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域において 成立した取引事例に基づいており実証的かつ説得力を有する。以上より本件では、比準価格を採用し、代表標準地との 検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　村山 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  -4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,000 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [ 96.0] 100 [156.4] [100.0] 100 14,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費は持ち直しつつも、雇用情勢は弱含 んでおり企業倒産も増加傾向、また物価高等 の影響から不動産市況もやや不透明な状況と なっている。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％