令和7年1月15日　提出 山形西川 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山形西川 5-1 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　篠田　卓洋   TEL.

鑑定評価額 4,570,000 円  １㎡当たりの価格 7,750 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西村山郡西川町大字間沢字金畑２５７番１外 ②地積 　(㎡) 590   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (72,200) 不整形 1:2.5 店舗兼住宅 Ｗ2 路線店舗、小売店舗 が多い国道沿いの商 業地域 北東15m国道 水道、下水 羽前高松 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    70 ｍ、南    35 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅兼店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 高速道路の供用により自動車 交通量が減少。 街 路 １５ｍ国道 交通 施設 羽前高松駅西方 11.0km 法令 規制 （都） 近商 (80,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 高速道路供用に伴い接面国道の交通量が減少。町外郊外ロードサイドへの顧客流出も相俟って、厳しい商況継続 が推測される。近くの接面国道沿いに工場立地はあるものの、地価は、今後も下落基調で推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅兼店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,750 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西川町の路線商業地域のほか、同町内近隣商業地域、西村山地方内他町の商業地域の一部も含む。需要 者の中心は、地場の企業及び個人が殆どを占めるが、一部全国チェーン店の立地も見られる。近年、寒河江市、山形市 等の郊外ロードサイド商業地域等が週末、休日を中心に広域的、大量に集客、既成商店街では、空店舗・空地が増加、 空洞化しているところが多い。取引される物件の規模、価格は区々で、取引の中心となる価格は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、西川町の路線商業地域を中心に、同町の商業地域等全域から事例を採用、また古い事例も採用した感は否 めないが、標準地が接面する国道沿線の事例を重視して求めており、市場性を反映、実証的で規範性が高い。よって、 代表標準地からの規準を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山形朝日 5-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,500 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [130.0] [ 98.0] 100 7,760  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,840 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は一部に弱さがみられるが、全体的 には緩やかに持ち直しており、個人消費は緩 やかな回復傾向、雇用情勢も緩やかに改善の 動きがみられる。 上間沢地区の人口・世帯はともに減少。近く に工場が立地、産業振興施設が整備、昔の商 店の復活の動きもあるが、町外量販店、通販 等へ顧客が流出。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％