令和7年1月15日　提出 山形西川 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山形西川 -1 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　篠田　卓洋   TEL.

鑑定評価額 4,190,000 円  １㎡当たりの価格 7,960 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西村山郡西川町大字海味字町浦１３６０番１０ ②地積 　(㎡) 527   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ中心に近い住宅地 域 東6m町道 水道、下水 羽前高松 9.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成８年に土地開発公社が住 宅団地開発 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 羽前高松駅西方 9.9km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 町総合計画により公社公益施設が集積する地域で、選好性がある。町外からの移入は少なく、宅地分譲の滞留が 長い。過去５年の長期スパンでは、人口減少は低く、世帯は増加、地価はやや下落基調で推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,960 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西川町の戸建住宅地域のほか、西村山地方他町の戸建住宅地域も含む、需要者の中心は西川町に居住す る勤労者で、農家の次、三男の需要も一部見られる。同町では、農地転用の個別宅地化、町が造成した住宅団地は見ら れるものの、近年纏まった宅地供給は少なく、また人口・世帯減、他町からの移入も少ないことから、需要も低位であ る。土地取引は２００万～５００万円、新築の戸建物件の総額は１６００万～２５００万円が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、西川町内全域から、また古い事例も採用した感は否めないが、ほぼ一年前の事例の査定価格を重視して求 めており、市場性を反映、実証的で規範性が高い。よって、代表標準地からの規準を踏まえ、比準価格をもって、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山形朝日 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,250 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [102.0] 100 [115.5] [102.0] 100 7,930  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,010 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は一部に弱さがみられるが、全体的 には緩やかに持ち直しており、個人消費は緩 やかな回復傾向、雇用情勢も緩やかに改善の 動きがみられる。 海味第二地区の人口、世帯はともに減少。み どり住宅団地は未完売であるが、近くで若者 向け住宅が建築、人口、世帯の増加が見込ま れる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％