令和7年1月15日　提出 鶴岡 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鶴岡 5-5 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　中村　剛   TEL.

鑑定評価額 5,260,000 円  １㎡当たりの価格 14,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鶴岡市上山添字文栄５９番 ②地積 　(㎡) 376   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） (80,200) 台形 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗兼住宅と一般住 宅が混在する近隣商 業地域 北15m市道、東側道 水道、下水 鶴岡 7.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   170 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 旧櫛引町中心部に位置する商 住混在地域 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 鶴岡駅南方 7.6km 法令 規制 ｢調区｣  (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧櫛引町中心部の商住混在地域。周辺には公共施設等が存し、地域要因に格別の変動はない。繁華性乏しく純粋 な商業地としての需要は弱いが、価格水準等から住宅地需要もみられ、地価は横ばい基調で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鶴岡市郊外部の商住混在地域一円で、需要者は旧櫛引町内の個人事業者や居住用不動産取得目的の個人等 が中心である。旧櫛引町中心部に近く周辺には公共施設等が存する地域で、繁華性に乏しく純粋な商業地としての需要 は弱いが、価格水準等から住宅地としての需要もみられ、一定の安定的な需要が続いていると思料する。郊外部商住混 在地域の取引件数は極めて少なく、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の不動産が大半を占める地域で、同一需給圏内の類似地域における代替競争等の関係にある取引事例から求めた比 準価格は実証的で説得力が高い。一方、賃貸市場が形成されておらず、収益還元法は規範性に乏しく適用しなかった。 町内の個人事業者や地縁者等による自己使用目的の取引が中心の地域であることから、市場の実態を反映した取引事例 から求めた比準価格を妥当と認め採用し、他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市人口は減少傾向、高齢化率も県平均を上回 る。直近県内経済は住宅建設が前年を上回っ ているが個人消費は持ち直しのテンポが緩や かになっている。 地域要因に格別の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％