令和7年1月15日　提出 山形 5-11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山形 5-11 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　臼井　晶   TEL.

鑑定評価額 9,630,000 円  １㎡当たりの価格 23,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山形市蔵王温泉字川前９３５番１８外 ②地積 　(㎡) 403   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) 国定公(普通) （その他） 土砂災害警戒区域 不整形 2:1 旅館兼住宅 Ｗ2 土産店、飲食店等が 建ち並ぶ温泉街の商 業地域 西9m県道 水道、ガス、下水 蔵王 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 蔵王温泉街の県道沿いに観光 関連の低層店舗等が建ち並ぶ 商業地域 街 路 ９ｍ県道 交通 施設 蔵王駅南東方 12.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,400) 国定公(普通) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 インバウンド客をはじめ観光客数が回復傾向にあり、有名ホテルチェーン進出期待も存し、僅かながら売買も見 うけられる等、需要回復の兆候があり、今後の地価は僅かに上昇傾向で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は村山地方の温泉商業地域を中心として、県内の他の温泉商業地域及び入浴施設等が立地する商業地域が存 する圏域であり、需要者は県内外の法人事業者及び地元個人事業主が中心となる。最盛期と比較してスキー客等は大幅 に減少し、地価は長期低下傾向にあるが、コロナ５類移行等により需要回復の兆しが見え始めている。取引は僅少で、 取引価格及び取引規模にばらつきがあり、需要の中心となっている価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の代替性を有する実際の取引事例を基に、当該取引価格を適切に補修正して求められており 、実証的かつ説得力の高い価格である。一方、温泉街の店舗等は自己所有による経営がほとんどで、賃貸市場は形成さ れておらず、収益性からの価格接近になじまないため、収益還元法は非適用とした。よって、市場の実態を反映した比 準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 少子高齢化で人口は減少傾向であり、個人消 費や雇用情勢は持ち直しのテンポが緩やかで 、県内経済全体としては緩やかに持ち直して いる。 インバウンド客を中心に観光客数は増加傾向 にあるものの、全体として未だコロナ禍前ま でには至っていない。各店舗のリノベーショ ンが進んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％