令和7年1月15日　提出 美郷 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   美郷 5-1 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　戸澤　一喜   TEL.

鑑定評価額 3,630,000 円  １㎡当たりの価格 9,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙北郡美郷町六郷字上町１４番 ②地積 　(㎡) 370   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:7 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗併用住宅に銀行 等が混在する既成商 業地域 北9m町道 下水 飯詰 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 六郷地区中心部の旧来からの 商業地域で、間口が狭く奥行 長大な画地が多い。 街 路 ９ｍ町道 交通 施設 ＪＲ飯詰駅北東方 3.6km 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 町中心商業地域としての地位は次第に低下しており、商圏人口の減少や郊外型店舗への顧客流出等のもと商況は 低迷し、地価は住宅地域と大差ない水準まで低下しているが、今暫く下落が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は美郷町を中心に隣接市郊外を含む商業地域及び住商混在地域。需要者は地縁的選好性を有する地元企業や 個人事業者が中心である。商圏人口の減少や隣接市への顧客流出などから、現在当町での商業需要は極めて少なく空店 舗等も多い。また長期下落で周辺住宅地域と大差ない地価水準になっているが、形状規模や住環境の面から住宅地とし ての需要もあまり見込めない。なお、取引の少なさから需要の中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 主に町民対象の自用建物が殆どの旧来からの商業地域であり、賃貸市場が成立しておらず収益価格は適用できなかった 。比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する複数の事例を採用し求めたものであり、相互にその妥当性を験証す る実証的な価格である。以上、自己使用目的での取引が支配的な地域であることから、比準価格をもって鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,950 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高などの一般的な懸念材料に加え、当町 は商圏人口の減少や隣接市への顧客流出傾向 もあり、商業環境は厳しく、用途を問わず取 引は少ない。 当地域の活性化に直結するような要因は特段 見られず、商業地域としての衰退傾向は否め ず、需要が極めて少ないもと、地価は引き続 き下落。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％