令和7年1月15日　提出 五城目 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   五城目 5-1 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　藤田　雅彦   TEL.

鑑定評価額 3,720,000 円  １㎡当たりの価格 11,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南秋田郡五城目町字鵜ノ木９２番１２ ②地積 　(㎡) 332   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） (90,200) 1.2:1 店舗 Ｗ1 低層店舗、営業所、 住宅等が混在する商 業地域 南18m県道、西側道 水道、下水 八郎潟 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   120 ｍ、南    60 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 町内中心部を東西に横断する 幹線道路沿いの商業地域 街 路 １８ｍ県道 交通 施設 ＪＲ八郎潟駅東方 3.7km 法令 規制 （都） 近商 (90,200) ⑤地域要因の将 　来予測 商圏人口の減少に加え、令和５年７月の豪雨災害を機に営業を停止する店舗が複数見られるなど衰退傾向にある 商業地域で、地価は当面下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、五城目町及び周辺の各市町の商業地域及び住商混在地域である。需要者の中心は、地縁的選好性を有す る個人事業者等である。五城目町の中心的な商業地域であるが、商圏人口の減少、郊外の大型商業施設への顧客流出な どの影響が大きく、既存の商業地域は衰退傾向にある。需要の中心価格帯は、取引の規模、業種も一様でなく個別的事 情を含む事も多いため、見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の低層店舗等が大半を占める商業地域であり、商業用不動産に係る賃貸市場が成立していないため、収益価格は試 算できなかった。比準価格は同一需給圏内の代替競争関係にある事例を採用して求めたもので、実際の不動産市況を適 切に反映した実証的な価格であり、対象標準地の市場価値を適切に反映している。よって、比準価格を妥当と判断し、 代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八郎潟 5-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,800 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [108.1] [103.0] 100 11,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 五城目町は過疎化が進行する中、一昨年夏の 豪雨災害により川沿いの地域等で多くの建物 が床上、床下浸水等の被害を受けた。 豪雨災害を機に営業を停止する店舗が複数見 られ、商況回復に対する期待は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％