令和7年1月15日　提出 男鹿 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   男鹿 5-1 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　工藤　則夫   TEL.

鑑定評価額 4,310,000 円  １㎡当たりの価格 13,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 男鹿市船川港船川字栄町１２番 ②地積 　(㎡) 329   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:4 店舗兼住宅 ＲＣ3 低層の小売店舗、一 般住宅等が混在する 商業地域 東18m県道 水道、ガス、下水 男鹿 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南   240 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  37.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 男鹿駅前に形成された旧来か らの商業地域 街 路 １８ｍ県道 交通 施設 ＪＲ男鹿駅北西方 200m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 既存商業地域であり、現状のまま推移するものと予測する。男鹿市中心部の商業地域であるが、商圏人口の減少 から収益性は低下しており、地価は今しばらく下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、男鹿市、潟上市及び南秋田郡内の商業地域及び住商混在地域で、特に船川地区と代替競争関係が 強い。需要者は、男鹿市を中心に事業展開する企業、個人事業者の他、県外企業も見られる。最近、駅前周辺に洋上風 力事業者やビジネス客の需要を見込んだ県外企業によるホテル建設が始まった。商業地は、取引の規模、業態等が様々 であり、需要の中心となる価格帯を見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地周辺は自己使用目的の取引が主であり、賃貸物件が見られず賃料水準の把握が困難なため、収益価格を求めるこ とができなかった。比準価格は、代替競争関係にある事例を採用し求めたもので、市場動向を反映した実証的な価格で ある。よって、代表標準地等との検討を踏まえ、比準価格を以って、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八郎潟 5-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,800 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [ 90.2] [100.0] 100 13,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 男鹿市の人口約２．２万人（Ｒ６．１０）で 、５年間で１３％減少している。市では、産 業振興として港湾整備、洋上風力発電等に力 を入れている。 ＪＲ男鹿駅周辺は、道の駅おが「オガ－レ」 の整備や醸造所の開店、さらには、ホテル建 設などの動きがあるが、地価は依然として弱 い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％