令和7年1月15日　提出 大館 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大館 5-3 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　石塚　伸宏   TEL.

鑑定評価額 2,450,000 円  １㎡当たりの価格 15,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大館市比内町扇田字下扇田５０番１ ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) （その他） 1:4.5 店舗兼住宅 Ｗ2 低層の小売店舗が建 ち並ぶ県道沿いの商 業地域 南西10m県道 水道、下水 扇田 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 間口の狭い短冊形の土地が多 い商業地域 街 路 １０ｍ県道 交通 施設 ＪＲ扇田駅東方 700m 法令 規制 （都） 近商 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの商店が建ち並ぶ商業地域であり当面は現状を維持すると予測する。商圏内における人口減少は継続し 、未利用地も多く需要は限定的であるため、地価は当面弱含みで推移すると考えられる。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏を大館市内の商業地域と判定し、特に代替性の強い圏域を比内町扇田地区の商業地域と判定した。需要の中 心は旧比内町に地縁的選好性を有する個人事業者、法人等に限られ、他地域からの進出は見られない。核となる商業施 設も存せず、郊外の大型店舗への顧客流出が続いている状況であり、空きテナントも多く需要は弱含みである。取引自 体が僅少であり、仮に取引があっても個別性が強いため、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の店舗、店舗兼住宅が支配的な地域であり、民間の賃貸物件は殆ど見られず賃貸市場の成熟の程度が低いことから 収益価格の算定はできなかった。他方、比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。同一需給圏においては取引 自体が僅少であるが、広域的に収集を行い、要因間の補修正も適切に行うことができた。以上より、比準価格を標準と し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大館 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,000 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [137.9] [100.0] 100 14,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大館市の商業地域においては、商業施設の集 積度の高い地域では一定の需要は存するが、 既存商店街等の需要は厳しい。 旧来からの商業地域であるが、商況は弱く、 需要は限定的であり地価は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％