令和7年1月15日　提出 能代 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   能代 5-1 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　石塚　充   TEL.

鑑定評価額 2,170,000 円  １㎡当たりの価格 21,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 能代市柳町３２５番 ｢柳町１３－５｣ ②地積 　(㎡) 101   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,500) 準防 （その他） (90,500) 1:3.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗の中に空家 が見られる中心商業 地域 北16m市道 水道、ガス、下水 能代 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   240 ｍ、西   100 ｍ、南    10 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 空店舗が増加している地域 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 ＪＲ能代駅北西方 800m 法令 規制 （都） 商業 (90,500) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 周辺の利用状況は低層店舗地であり、当分の間は現状維持と予測する。市内の中心商業地域であったが、衰退が 著しく、引き合いも弱いことから、地価は今しばらく下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、能代市内の商業地域で、特に市街地中心部の商業地域や商住混在地域と代替競争関係が強い。主 たる需要者は、能代山本地区に拠点を有する個人事業者、法人等である。郊外型大型店舗や路線商業地への顧客流出が 顕著で、かつては市内の中心商店街であったが、衰退傾向にあり、需要は低い。そのため新規出店も取引も少ないこと から、需要の中心となる価格帯を見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地周辺は自己使用の店舗が大半を占める商業地域であり、民間の賃貸需要が乏しく賃料水準の把握が困難なため、 収益価格は試算できなかった。一方、比準価格は、実際の取引市場で売買された事例から試算しており、市場性を反映 した信頼性の高い価格である。よって、本件では、周辺地域の地価水準との均衡に留意して、比準価格をもって、上記 のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 秋田市以外の市郡部では、商圏人口の減少、 中核都市への顧客流出の影響から、地域が衰 退傾向にあるところが多い。 市内の中心商業地域であった「柳町通り」は 、郊外への顧客流出の影響から空店舗も増加 しており、地価も下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％