令和7年1月15日　提出 秋田 5-19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 5-19 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　石塚　充   TEL.

鑑定評価額 167,000,000 円  １㎡当たりの価格 43,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市外旭川字小谷地３０番１外 ②地積 　(㎡) 3,848   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 地区計画等 1:1.5 店舗 Ｓ1 店舗、営業所等が建 ち並ぶ路線商業地域 西25m県道、三方路 水道、下水 秋田 6.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   180 ｍ、南   350 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 郊外型店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  76.0 ｍ、規模　　     3,800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 秋田北ＩＣへのアクセス道路 沿線の路線商業地域 街 路 ２５ｍ県道 交通 施設 ＪＲ秋田駅北西方 6.3km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 周辺の利用状況は郊外型店舗地であり、当分の間は現状維持と予測する。他の路線商業地と比べ引き合いがあり 、地価は今しばらく上昇傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 郊外型店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、秋田市内の路線商業地域の範囲で、特に市内北部と代替性が認められる。需要者は、県内外の企業や大 規模資本の法人等が中心である。当該地域は大規模郊外型店舗等の顧客誘引施設が集積している。また、出店形式がオ ーダーリース方式の店舗も多く、需要は強めである。業種により画地規模が様々で、取引形態も多様であることから、 需要の中心となる価格帯を見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地周辺は自己使用の商業施設が大半を占める路線商業地域であり、賃貸需要が乏しく賃料水準の把握が困難なため 、収益価格は試算できなかった。一方、比準価格は、代替競争関係にある事例を採用し求めたものであり、市場動向を 反映した実証的な価格である。よって、本件では、代表標準地等との検討を踏まえ、比準価格をもって、上記のとおり 鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　秋田 5-18                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,300 円／㎡ [101.9] 100 100 [100.0] 100 [ 86.7] [102.0] 100 43,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 需要が中心商業地及び路線商業地へ集中して いる一方、旧来からの商店街に対する需要は 低調である。 周辺では卸売市場再開発やイオンを中心とし た大規模開発計画があり、地価は上昇傾向に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％