令和7年1月15日　提出 秋田 -47　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 -47 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　平野　太郎   TEL.

鑑定評価額 3,850,000 円  １㎡当たりの価格 4,580 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市太平黒沢字野崎７４番１ ②地積 　(㎡) 841   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が混在する住宅地 域 西5.6m市道 水道、下水 秋田 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   350 ｍ、南   200 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 市東部外縁に位置し、山沿い に形成された農家集落 街 路 基準方位　北５．６ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ秋田駅東方 11.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に特段の変化はなく、利用状況は当面、現状維持と予測する。市の外縁に位置し、住宅需要は少ない。今 後も地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,580 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市街化区域を除く秋田市外縁の住宅地域である。中心となる需要者は地区内に地縁や血縁を有する者に ほぼ限定され、地区外からの流入は少ない。都市計画法第３４条第１１号に基づく指定区域に該当しているが、過疎化 が進行しているなか、周辺で新たな住宅開発はみられず、住宅需要は弱い動きが続いている。需要の中心となる価格帯 については、不動産取引自体少なく、把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の建物が支配的な農家集落であり、賃貸想定に実現性がないため、収益価格は試算できなかった。比準価格は 、対象標準地との代替競争関係に留意して収集した取引事例をもとに試算しており、採用した取引事例は広域に及ぶが 、対象標準地の特性を踏まえた要因比較が適切に行われている。本件では、実証的な比準価格を妥当であると判断し、 代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　秋田 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      4,920 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [103.0] 100 [104.0] [101.0] 100 4,580  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,630 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅ローンの低金利環境は継続し、住宅需要 は好調であるが、金利の動向、建設資材の高 騰化等により、楽観できない状況となってい る。 市内市街地での住宅需要は全般的に好調であ るが、中心部から離れた山沿いの集落地域に までは波及していない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％