令和7年1月15日　提出 南三陸 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南三陸 9-1 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　西山　敦   TEL.

鑑定評価額 20,000,000 円  １㎡当たりの価格 15,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 本吉郡南三陸町志津川字沼田１５０番７９ ②地積 　(㎡) 1,309   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 事務所兼倉庫 Ｓ2 中小規模の倉庫、事 業所等が建ち並ぶ工 業団地 東11.5m町道、背面道 水道 柳津 20.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 事業所地、倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和６０年代に開発された高 台の商工団地。 街 路 １１．５ｍ町道 交通 施設 柳津駅北方 20.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 高台に店舗や工場が混在する商工混在地域で、震災後に整備された町役場などの公共施設に近接する。人口減少 、水産関連事業の低迷などにより不動産の需要は弱く、地価は弱含みのまま推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 事業所地、倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南三陸町を中心に隣接する気仙沼市を含む商工業地域の範囲。需要の中心は、物流関連や水産加工関連 の事業者となるが、同じ町道沿いには店舗なども建ち並び商工混在の地域状況が形成されており、需要者の範囲はやや 広めとなる。震災による復興が進み、湾岸部では新しい街並みが形成されたが、水産加工などの事業者の進出の動きは 鈍い。土地の取引は、画地規模により異なるため把握が難しいが、高額にはならない場合が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 水産加工関連の工場と店舗が建ち並ぶ商工混在地域で、評価額の決定に当たって、気仙沼市など周辺市町村に所在する 工業地域の動向も注視しながら、代替性を有する工業地の取引事例より試算した比準価格を基に、鑑定評価額を決定し た。なお、工業地域で、不動産の収益性を基に取引されるケースは地域では一般的とは言えないことから、評価手法の 適用においては、収益還元法は採用しなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 復興事業が終了し、人口減少や高齢化は進行 中。土地取引件数も震災復興時とは比較でき ないほど激減。 高台の商工団地で、整備された町役場などに も近い。工業地としての優位性はないが、用 途の多様性がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％