令和7年1月15日　提出 南三陸 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南三陸 -2 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　宮本　一輝   TEL.

鑑定評価額 6,020,000 円  １㎡当たりの価格 17,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 本吉郡南三陸町志津川字沼田１００番３９ ②地積 　(㎡) 338   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 南西6m町道、背面道 水道 柳津 20.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 町役場、公立病院等に近接す る区画整然とした住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 柳津駅北東方 20.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 比較的新しい住宅地域で、用途的には特に変化はないが、過疎高齢化が進む中、今後、空家が増加していくもの と予測する。需要の減退が継続しており、今後とも地価は下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南三陸町を中心とする宮城県北東部の住宅地域の存する圏域と判定。需要者の中心は南三陸町在住の標準 的所得者層となっている。新興の住宅地については防災集団移転促進事業による取引が、旧来からの住宅地については 公共用地の買収が一部に見られる程度である。住宅需要は総じて脆弱で、地価の下落が継続している。市場の中心価格 帯は更地で総額４００万円から６００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は不動産の市場性に着目した価格で、代替競争関係にある信頼性の高い取引事例より試算しており、市場の実 態を直接反映した実証的価格が求められている。一方、賃貸経営を期待し難い自己所有の戸建住宅主体の住宅地域内に あるため、収益性からの価格接近にはなじまず、収益還元法については適用することができなかった。以上、比準価格 を採用し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南三陸 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,800 円／㎡ [ 95.9] 100 100 [102.0] 100 [ 82.0] [105.1] 100 17,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 南三陸町では人口の減少が続き、過疎高齢化 が進む中、全般的に住宅需要は脆弱で、地価 は下落の一途を辿っている。 平成１２年頃に開発された住宅団地で、地域 要因に大きな変動はない。当該地域近隣の防 災集団移転促進事業による住宅団地は完売し ている。 南西側道路で日照、通風等居住の快適性が優 れるものの、変動状況としては特段の要因は ない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％