令和7年1月15日　提出 女川 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   女川 5-1 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　秋元　康男   TEL.

鑑定評価額 9,030,000 円  １㎡当たりの価格 30,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 牡鹿郡女川町女川２丁目８番２ ②地積 　(㎡) 297   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1 店舗 Ｗ2 店舗、飲食店、金融 機関等が集まる駅前 商業地域 西19m町道 水道、下水 女川 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    35 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業により整備 された女川駅前の商業地域 街 路 １９ｍ町道 交通 施設 女川駅南東方 200m 法令 規制 商業 (80,400) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 女川駅前の商業地域であり、今後も中心商業地域として推移するものと予測する。行動制限の緩和により観光業 に回復傾向も見られ、商業地需給は概ね均衡、地価水準は横這いと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、女川町及び隣接する石巻市の商業地域。主たる需要者は、女川町に地縁を有する法人及び個人事業主。 女川町では、新市街地にスーパーマーケットや宿泊施設等が開業する等、漸次、商業地域の広がりが見られる。観光業 も回復基調であり、出島大橋の開通が更なる観光客誘致に繋がることが期待されている。取得目的等により取引価格に はやや乖離があると思われ、需要の中心価格帯を見出すのはやや困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 女川駅前に位置する区画整然とした商業地域に存する。自己所有物件による経営が中心であり、貸店舗や貸事務所等の 賃貸物件は殆ど見られず、賃貸市場が成立していないため、収益価格の試算は断念した。当該地域では、自用の取引が 中心であることから、取引事例に基づき試算された実証的な比準価格を標準とし、取引の少ない需給動向等を考慮し、 鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　女川（県） 5-1             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     30,400 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 女川町の商業地域は、駅前から周辺部に、漸 次広がりを見せている。行動制限の緩和以降 、観光客数も増加傾向である。 女川駅前の中心商業地域。各種イベントの開 催等、積極的施策をもあり、観光業に回復傾 向が見られる。地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％