令和7年1月15日　提出 女川 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   女川 -1 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　秋元　康男   TEL.

鑑定評価額 2,720,000 円  １㎡当たりの価格 16,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 牡鹿郡女川町浦宿浜字石ノ田１７番１５ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 高台傾斜地の既成住 宅地域 北西6m町道 水道、下水 浦宿 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道３９８号背後の高台傾斜 地に位置する既成住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 浦宿駅北東方 700m 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道背後の高台傾斜地に位置する既成住宅地域として成熟しており、当面は現状のまま推移するものと予測する 。住宅地需要の中心は区画整然とした新市街地に移行、当地域の価格水準は下落基調と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、女川町全域の住宅地域。主たる需要者は、世帯分離を行う居住者や地縁・血縁関係者。町内では、町有 地分譲・貸付が継続実施される中、住宅地需要は、町役場や小中学校等の集積する新市街地に移行している。また女川 原発再稼働等に対応した住宅確保の動きも見られる。当地域は、丘陵地の既成住宅地域であり、住宅地需要は低調。取 引件数が少ないため、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 国道背後の高台傾斜地に戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域に位置し、取引目的は自用が中心。災害公営住宅等を除けば賃貸 物件は殆ど見られず、賃貸市場が成立しておらず収益価格の試算は断念した。当該地域は居住の快適性が重視される地 域であり、自用の取引が中心であることから、取引事例に基づいて試算された実証的な比準価格を標準とし、同一需給 圏内の需給動向も検討し、鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、代表標準地とは均衡を得ているものと判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　女川 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [133.6] [100.0] 100 16,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 女川町の人口減・高齢化傾向は継続。女川原 発再稼働の動きにより、新市街地では住宅建 設用地の取得の動きも見られる。 高台傾斜地の既成住宅地域。住環境、利便性 がやや劣り、住宅地需要の選好性は低い。地 域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％