令和7年1月15日　提出 宮城美里 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮城美里 5-1 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　菅原　史朗   TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 23,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 遠田郡美里町藤ケ崎１丁目５４番外 ②地積 　(㎡) 529   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 台形 1:1 店舗兼事務所 Ｓ2 小売店舗、飲食店、 旅館等が多い駅前の 商業地域 南34m県道 水道、下水 小牛田 100m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       530 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ東北本線「小牛田」駅前 、県道小牛田停車場線沿いの 商業地域 街 路 ３４ｍ県道 交通 施設 小牛田駅西方 100m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 小牛田駅前の旧来からの商業地域であるが、隣接する大崎市古川地区の大型商業施設に顧客は流出しており、商 況は低迷している。駅周辺の住宅地の地価上昇の影響を受けて、地価は横這い傾向で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧小牛田町地区の商業地域及び商住混在地域を中心として、ＪＲ「小牛田」駅から徒歩圏内に位置する住 宅地域にも及ぶ。町内の中規模商業施設や隣接する大崎市古川地区の大型店舗等へ顧客が流出しており、既存商店街の 商況は低迷し店舗・事業所等としての需要は乏しいが、住宅用地としての取引が認められることから地価は横這い傾向 にある。取引は少なく、位置や形状等の個別性が強いため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例に基づいており、取引市場の実態を反映したもので、実証的で 規範性が高い。一方、収益価格については、小牛田駅前の繁華性の低い商業地域であり、自己使用の建物が殆どで、最 有効使用及び市場参加者の観点から規範性が乏しいため、収益還元法は適用しなかった。よって、取引市場の実態を反 映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大衡 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [104.4] [100.0] 100 23,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大崎市内の大型店舗等への顧客流出が続いて おり、町内の既存商店街の商況は低迷してい る。美里町商業地の地価は横這い乃至微減傾 向にある。 小牛田駅前に宿泊施設、学習塾、併用住宅等 が存する地域で、商況は低迷しているが、住 宅地への用途転換の可能性も高く地価は横這 い傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％