令和7年1月14日　提出 涌谷 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   涌谷 5-1 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　高田　康弘   TEL.

鑑定評価額 5,620,000 円  １㎡当たりの価格 18,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 遠田郡涌谷町字柳町２７番４外 ②地積 　(㎡) 307   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2.5 店舗兼住宅 Ｗ2 飲食店、小売店舗等 が多い駅前通りの商 業地域 北西9m県道 水道、下水 涌谷 280m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 空き店舗も見られる駅前の旧 来からの商業地域 街 路 ９ｍ県道 交通 施設 涌谷駅北東方 280m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内の店舗は小規模なものがほとんどで、空き店舗も多くなってきている。町役場や金融機関に近く、一定の 繁華性が認められるが、積極的な不動産需要は見られず、地価は微減傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、涌谷町中心部のほか、郊外各所に形成された商業地域及び商住混在地域。需要者は、地縁性を有する個 人事業者、中小法人がほとんどである。旧来からの商店街では郊外大型店舗への顧客流出が顕著で、需要は低調である 。閉鎖している店舗も見られることから、潜在的な売り物件は多いものと認められ、需給バランスは悪化している。取 引件数は非常に少なく、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 店舗、金融機関等が見られる旧来からの商業地域であるが、出店形態は自用が中心であり、賃貸市場が成立していない ため、収益還元法の適用は断念した。取引も自用目的が中心で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般 的と認められるので、実証的な比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 郊外の大型店舗に顧客が流出し、中心部既存 商店街では空き店舗が多くなっている。新規 出店は見られず、商況は低迷が続き、衰退化 傾向にある。 ＪＲ駅徒歩圏で、町役場や金融機関にも近く 、一定の顧客定着が認められるが、積極的な 需要は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％