令和7年1月15日　提出 大衡 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大衡 5-1 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　千葉　和俊   TEL.

鑑定評価額 22,800,000 円  １㎡当たりの価格 24,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 黒川郡大衡村大衡字石神沢１６番１外 ②地積 　(㎡) 948   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 台形 1:1.2 ホテル Ｓ6 店舗、事業所等が見 られる路線商業地域 北東27m国道 水道、下水 泉中央 16.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   210 ｍ、南   130 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 沿道業務施設地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,050 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道４号沿いにホテル・事業 所等が点在する地域 街 路 ２７ｍ国道 交通 施設 泉中央駅北方 16.0km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大和町との町境で、国道４号沿いにホテル・事業所等が点在する路線商業地域。交通量は多いが、面的な広がり に欠け商業性は薄く繁華性は劣る。地域内に格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 沿道業務施設地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大衡村及び大和町を中心とする路線商業地域。典型的需要者は、沿道サービス関連の法人及び個人事業 者が考えられる。交通量の多い国道沿いであるが、対面からの出入りはできず、視認性が悪い。大和町内の物件と競合 関係にあるが競争力は劣る。集客をメインとする事業所には不向きであるが、幹線道路沿いのため物流施設等の用途も 可能な土地柄である。取引は少なく成約価格は個別的な事情が含まれている場合が多く標準的価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域内には収益物件は無く賃貸市場は成立していない。自己使用目的の沿道業務施設が中心の地域であることに加え、 収益物件の想定は現実的ではないため、収益価格は求められなかった。比準価格は代替性のある取引事例を多く採用し て求めており、比準価格の規範性は高い。よって、市場分析結果を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 村内に大型商業施設はなく、大和町の商業施 設を利用する。調整区域内の国道４号沿いに ガソリンスタンドや店舗が点在。事業用地需 要は少ない。 町村境の路線商業地域のため、大和町内商業 地域の地価上昇が波及している。大和町の変 動要因の影響が大きい。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％