別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
宮城大和 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宮城大和 5-1 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　右田　貴紳   TEL.
鑑定評価額 8,980,000 円  １㎡当たりの価格 39,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 黒川郡大和町吉岡字上町３４番
 ②地積
　(㎡)		 228  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）

1:3.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 小売店舗、飲食店等
が並ぶ既成商業地域
 西7.5m県道 水道、下水 泉中央

16.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 吉岡地区の旧市街地を通る県
道升沢吉岡線沿いに小売店舗
・住宅等が建ち並ぶ商業地域		 街

路		 ７．５ｍ県道 交通

施設		 泉中央駅北方

16.0km		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 吉岡まほろば地区への町役場の移転や商業施設の集積によって、旧来からの商業地域の衰退傾向が認められる。
一方で背後住宅地の旺盛な需要を反映して住居系用途への移行が進み、地価上昇が継続するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     12,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、当町及び隣接市町村内の旧来からの商業地域を中心とするが、周辺の住商混在地域又は既成住宅地域等
にも及ぶ。町内及び周辺市町村の大規模商業施設への顧客流出が続いて商況は低迷しており、閉鎖店舗が多く見られる
。需要者は地元の事業法人及び個人が中心であるが、店舗・事業所等としての需要は乏しく、住宅地としての需要が増
加している。需要の中心となる価格帯は、２４０㎡程度の更地で８００～１，０００万円前後であると判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は旧来からの商業地域であり、共同住宅地としての需要も認められるものの、土地価格に見合う賃料水準が形
成されておらず、自用の店舗・事業所等として使用する事業法人及び居宅として使用する個人等が需要者の中心である
。取引にあたっては、代替競争不動産との比較に基づく市場性が重視されることから、現実の取引事例を基に試算した
比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大衡 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     24,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 60.5]		 [100.0]
100		 39,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     35,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地方都市においては、郊外型の大規模商業施
設への顧客流出が続き、旧来からの中心商業
地域の商況は停滞して、空き店舗が増加して
いる。

既存商業地域として衰退化が進行する一方で
、背後住宅地に対する旺盛な需要を反映して
、戸建分譲の増加により住居系用途への移行
が進んでいる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -44.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宮城大和 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１１０
３０
-61		 黒川郡大和町

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7.5m県道、
中間画地
商業

(80,400)
b ２５１１０
６０
-14		 黒川郡大和町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7.4m県道、
中間画地
商業

(80,400)
c ２５１１０
２０
-17		 黒川郡大和町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東32m国道、
中間画地
準工

(60,200)
d ２５１１０
６０
-1082		 黒川郡大和町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m町道、
中間画地
商業

(80,360)
e ２５１１０
７０
-1039		 黒川郡大和町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東31m国道、
中間画地
準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
37,981  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
39,746 		 100
[ 101.0]
39,352 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
39,400 
b (　           ) 
34,084  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.0]
39,530 		 100
[ 101.0]
39,139 
39,100 
c (　           ) 
32,099  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
32,780 		 100
[  84.2]
38,931 
38,900 
d (　           ) 
39,258  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
39,931 		 100
[  98.0]
40,746 
40,700 
e (　           ) 
32,074  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
32,491 		 100
[  82.1]
39,575 
39,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.89 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.74 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     39,400 円／㎡]  



宮城大和 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,245,680 
917,566 
3,328,114 
3,190,500 
137,614 		 （　0.9702）
133,513 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      2,902,457 円　　　　（　     12,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宮城大和 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅 118.00 ＬＳ2 236.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 80 ％   400 ％   400 ％   228 ㎡      8.0 m x   28.5 m  前面道路：県道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階を居宅（２ＤＫ：平均専用面積約３９㎡×３戸）とする店舗付共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下の建物を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
118.00 
100.0 
118.00 
1,682 
198,476 		 3.0  595,428 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
118.00 
100.0 
118.00 
1,463 
172,634 		 1.0  172,634 
1.0  172,634 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
236.00 
100.0 
236.00 

371,110 		 768,062 
172,634 
⑨年額支払賃料        371,110 円　×　12ヶ月　＝　       4,453,320 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     236.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   2,500 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          60,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため。計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,453,320 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　          60,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　       315,932 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,197,388 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           768,062 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,143 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          172,634 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          41,149 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,245,680 円　　　　（　        18,621 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,495 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,463 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宮城大和 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 180,000 円  　　　　     45,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 225,666 円  　　　        4,513,320　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       16,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      360,000 円  　　　　     45,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        90,000 円  　　　　     45,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        45,000 円  　　　　     45,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         917,566 円　（　　　　　　         4,024 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9702    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 45,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     236.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0709     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0622 ×　 40 ％　＋　0.0682 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,190,500 円  
（　　　　　        13,993 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,245,680 円      
②総費用 917,566 円      
③純収益　①－② 3,328,114 円      
④建物等に帰属する純収益 3,190,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 137,614 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 133,513 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          586 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,902,457 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      12,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宮城大和 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　黒川郡大和町吉岡字上町３４番
 3709000129976-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
宮城大和 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宮城大和 5-1 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　菅原　史朗   TEL.
鑑定評価額 8,940,000 円  １㎡当たりの価格 39,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 黒川郡大和町吉岡字上町３４番
 ②地積
　(㎡)		 228  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）

1:3.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 小売店舗、飲食店等
が並ぶ既成商業地域
 西7.5m県道 水道、下水 泉中央

16.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 吉岡地区中心部を走る県道升
沢吉岡線沿いに、小売店舗等
が存する商業地域		 街

路		 ７．５ｍ県道 交通

施設		 泉中央駅北方

16.0km		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 まほろばタウン吉岡みなみ地区の業務エリアに商業施設が集積し、既成商業地域の商況は低迷している。背後の
住宅地の地価上昇を受け、地域内で住宅用地としての高値取引が散見され、地価は上昇傾向にあると思料する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     13,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大和町内の既存商業地域を中心として、商住混在地域や既成住宅地域にも及ぶ。まほろばタウン吉岡南地
区に集積する各種商業施設へ顧客が流出しており、既存商店街の商況は低迷し店舗・事業所等としての需要は乏しいが
、背後住宅地の地価上昇の影響を受け、住宅用地としての高値取引が散見されることから地価は上昇傾向にある。需要
の中心となる価格帯は２３０㎡程度の更地で９００万円前後と判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は信頼性の高い取引事例から求めた価格で、現実の不動産市場を適切に反映している妥当な価格と認められる
。一方、収益価格は貸店舗が少なく自用の店舗が中心となっていることから、賃料水準として適正なものが見出しにく
く、収益価格は相対的に信頼性が劣る。従って本件では、収益価格は参考とし、市場の実体を反映した実証的な価格で
ある比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大衡 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     24,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 61.6]		 [100.0]
100		 39,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     35,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 まほろばタウンやバイパス沿いに商業施設が
集積し、既存商店街の商況は低迷している。
住宅地への用途転換が可能なエリアの地価は
上昇傾向にある。

大型商業施設への顧客流出が著しく、既存商
店街の商況は低迷しているが、対象地域では
住宅地への用途転換が認められ、地価は上昇
傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -40.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宮城大和 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１１０
２０
-1093		 黒川郡大和町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西7.3m町道
、南東5.5m、
二方路
商業

(80,400)
b ２５１１０
３０
-61		 黒川郡大和町

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7.5m県道、
中間画地
商業

(80,400)
c ２５１１０
６０
-64		 黒川郡大和町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北16m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
d ２５１１０
２０
-17		 黒川郡大和町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東32m国道、
中間画地
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
36,065  		 100
[ 100.0]		 [ 112.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
39,707 		 100
[ 100.0]
39,707 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
39,700 
b (　           ) 
37,981  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
39,310 		 100
[ 100.0]
39,310 
39,300 
c (　           ) 
41,715  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
45,191 		 100
[ 116.7]
38,724 
38,700 
d (　           ) 
32,099  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
32,780 		 100
[  83.9]
39,070 
39,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.82 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.87 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     39,200 円／㎡]  



宮城大和 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため求めることが出来なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,106,465 
901,569 
3,204,896 
3,055,580 
149,316 		 （　0.9721）
145,150 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      3,155,435 円　　　　（　     13,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宮城大和 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗付共同住宅 118.00 ＬＳ2 236.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 80 ％   400 ％   400 ％   228 ㎡      8.0 m x   28.5 m  前面道路：県道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２階：居宅（２ＤＫタイプ、平均専有面積約３９㎡） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
118.00 
100.0 
118.00 
1,600 
188,800 		 3.0  566,400 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
118.00 
100.0 
118.00 
1,449 
170,982 		 1.0  170,982 
1.0  170,982 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
236.00 
100.0 
236.00 

359,782 		 737,382 
170,982 
⑨年額支払賃料        359,782 円　×　12ヶ月　＝　       4,317,384 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     236.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,317,384 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       259,043 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,058,341 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           737,382 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,931 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          170,982 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          41,193 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,106,465 円　　　　（　        18,011 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,481 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,449 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宮城大和 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 209,000 円  　　　　     41,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 215,869 円  　　　        4,317,384　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       16,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      334,400 円  　　　　     41,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        83,600 円  　　　　     41,800,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        41,800 円  　　　　     41,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         901,569 円　（　　　　　　         3,954 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 41,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 172,000 円／㎡　×　     236.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0731     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0776 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,055,580 円  
（　　　　　        13,402 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,106,465 円      
②総費用 901,569 円      
③純収益　①－② 3,204,896 円      
④建物等に帰属する純収益 3,055,580 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 149,316 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 145,150 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          637 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,155,435 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      13,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宮城大和 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　黒川郡大和町吉岡字上町３４番
 3709000129976-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考