別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
宮城大和 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宮城大和 -5 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　定幸   TEL.
鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 62,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 黒川郡大和町吉岡まほろば２丁目１７番１３
 ②地積
　(㎡)		 205  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,60)

（その他）
地区計画等

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅主体の区画
整理地内の新興住宅
地域		 北6m町道 水道、下水 泉中央

15.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南   110 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 土地区画整理事業により整備
された宅地に新築建売住宅も
見られる住宅地域		 街

路		 基準方位北６ｍ町道 交通

施設		 泉中央駅

15.0km		 法令

規制		 １低専
(40,60)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 吉岡西部土地区画整理事業が進行中である。南側の幹線道路では大型スーパーが新規出店し、外食チェーン店の
出店計画も見られるなど、更なる利便性の向上が見込まれ、地域は更に成熟していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     17,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大和町を中心に、富谷市、大衡村、仙台市泉区の住宅地域一円。典型的需要者は、周辺市町村へ通勤す
る一次取得者層が中心となる。大型商業施設等が存する幹線道路背後の居住環境に優れた地域であるが、既存の区画整
理事業の保留地は完売し、供給は中古住宅や既存更地が多く取引件数は少ない。西部では新たに土地区画整理事業が進
行中で、地域はさらに成熟が期待される。取引の中心となる価格帯は更地で１，０００万円台と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主な需要者である居住目的の個人は実際の取引価格を指標として価格を決定することから、比準価格は実態を示すもの
で実証性及び説得力が高い。他方で、地域ではアパート等の収益物件も見られるが居住の快適性を重視する住宅地域で
あり土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格はやや低位に試算された。以上より、本件では比準価格を
採用し収益価格は参考に留め、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意し鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宮城大和 -1                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     42,500 円／㎡		 [108.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 [100.0]
100		 61,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     59,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大衡村での半導体工場建設は撤回されたが、
西部土地区画整理事業や大型商業施設新規出
店など、大和町としての発展傾向は継続する
ものと予測する。

地域南側の幹線道路では２４時間営業の大型
商業施設が開店するなど生活利便性が向上し
ているが、今後、半導体工場撤回の影響は、
予断を許さない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宮城大和 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１１０
６０
-1083		 黒川郡大和町

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北5m町道、
中間画地
１住居

(60,200)
b ２５１１０
１０
-1096		 黒川郡大和町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m町道、
中間画地
１中専

(60,200)
c ２５１１０
１０
-47		 黒川郡大和町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西6m町道、
西6m、北6m、
三方路
１低専

(50,60)
d ２５１１０
７０
-87		 黒川郡大和町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東9.5m町道
、中間画地
１低専
地区計画等
(40,60)
e ２５１１０
７０
-28		 黒川郡大和町

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m町道、
南東4m、角地
２住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
36,735  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[  80.0]		 100
[  90.0]
53,776 		 100
[  84.2]
63,867 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
63,900 
b (　           ) 
50,068  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
53,013 		 100
[  85.0]
62,368 
62,400 
c (　           ) 
68,390  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.6]
75,113 		 100
[ 120.4]
62,386 
62,400 
d (　           ) 
77,609  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
77,686 		 100
[ 122.4]
63,469 
63,500 
e (　           ) 
49,575  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
49,956 		 100
[  80.0]
62,445 
62,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  -5.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     62,800 円／㎡]  



宮城大和 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に属し、土地の再調達原価が把握困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,193,430 
433,554 
1,759,876 
1,590,490 
169,386 		 （　0.9706）
164,406 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　      3,653,467 円　　　　（　     17,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宮城大和 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 57.96 ＬＳ2 115.92
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
地区計画等
 40 ％   60 ％   60 ％   205 ㎡     12.5 m x   16.5 m  前面道路：町道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １戸当たり平均床面積３０㎡（１Ｋ）軽量鉄骨造２階建のアパート ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下であるため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
57.96 
100.0 
57.96 
1,530 
88,679 		 1.0  88,679 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
57.96 
100.0 
57.96 
1,580 
91,577 		 1.0  91,577 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
115.92 
100.0 
115.92 

180,256 		 180,256 
0 
⑨年額支払賃料        180,256 円　×　12ヶ月　＝　       2,163,072 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     115.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,163,072 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       115,354 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,191,718 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           180,256 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,712 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,193,430 円　　　　（　        10,700 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,581 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,580 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宮城大和 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 83,600 円  　　　　     20,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 115,354 円  　　　        2,307,072　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       25,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      167,200 円  　　　　     20,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        20,900 円  　　　　     20,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        20,900 円  　　　　     20,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         433,554 円　（　　　　　　         2,115 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9706    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 20,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     115.92 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0761     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0614 ×　 40 ％　＋　0.0823 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,590,490 円  
（　　　　　         7,758 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,193,430 円      
②総費用 433,554 円      
③純収益　①－② 1,759,876 円      
④建物等に帰属する純収益 1,590,490 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 169,386 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 164,406 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          802 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,653,467 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      17,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宮城大和 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　黒川郡大和町吉岡まほろば二丁目１７番１３
 3700001473721-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
宮城大和 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宮城大和 -5 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　右田　貴紳   TEL.
鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 63,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 黒川郡大和町吉岡まほろば２丁目１７番１３
 ②地積
　(㎡)		 205  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,60)

（その他）
地区計画等

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅主体の区画
整理地内の新興住宅
地域		 北6m町道 水道、下水 泉中央

15.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南   110 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 平成３０年１月に換地処分が
実施された土地区画整理事業
による住宅団地		 街

路		 基準方位北６ｍ町道 交通

施設		 泉中央駅北方

15.0km		 法令

規制		 １低専
(40,60)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺地域において、住宅の新築や大型商業施設等の集積が進んだほか、北西側隣接地域では区画整理事業（吉岡
西部地区）が施行中であり、市街地の拡張によって更なる人口集積や都市基盤の整備が進むものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     12,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大和町内及び隣接する富谷市等に存する居住環境の良好な新興住宅地域である。主たる需要者は、周辺
の工業団地や仙台市中心部等に勤務する一次取得者層が中心であり、圏外からの転入者も見られる。近年では、大和町
や大衡村内の工業団地に自動車及び半導体関連企業の集積が進み、住宅地の需要は強含みで推移している。需給の中心
となる価格帯は、２００㎡程度の更地で１，３００万円前後であると判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、一般住宅を中心とした区画整理済みの新興住宅地域であり、アパート等も散見されるものの、収益の収受
を目的として新たに土地を取得する需要は乏しく、自用の居宅として使用する個人等が需要者の中心である。取引にあ
たっては、代替競争不動産との比較に基づく市場性が重視されることから、本件では現実の取引事例を基に試算した比
準価格を標準として、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宮城大和 -1                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     42,500 円／㎡		 [108.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 72.5]		 [100.0]
100		 63,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     59,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 良好な資金調達環境を背景として、仙台市及
び周辺市町村における住宅需要は堅調である
一方、建築費高騰の影響等により新規供給は
減少傾向にある。

隣接する仙台市泉区や富谷市等と比較して割
安感が認められ、子育て世代を中心とした需
要は堅調であり、区画整理等による新規供給
が継続している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宮城大和 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１１０
４０
-63		 黒川郡大和町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東6m町道、
中間画地
１中専

(60,200)
b ２５１１０
４０
-50		 黒川郡大和町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m町道、
中間画地
１中専

(60,200)
c ２５１１０
７０
-29		 黒川郡大和町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南12m町道、
中間画地
１中専

(60,200)
d ２５１１０
１０
-1095		 黒川郡大和町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東9m町道、
中間画地
１中専

(60,200)
e ２５１１０
１０
-1096		 黒川郡大和町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m町道、
中間画地
１中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
53,041  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
52,732 		 100
[  85.3]
61,819 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
61,800 
b (　           ) 
57,451  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
57,849 		 100
[  88.2]
65,588 
65,600 
c (　           ) 
55,936  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
56,044 		 100
[  90.8]
61,722 
61,700 
d (　           ) 
48,457  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
52,007 		 100
[  80.6]
64,525 
64,500 
e (　           ) 
50,068  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
53,013 		 100
[  85.3]
62,149 
62,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     63,200 円／㎡]  



宮城大和 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,285,435 
484,045 
1,801,390 
1,679,800 
121,590 		 （　0.9706）
118,015 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　      2,622,556 円　　　　（　     12,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宮城大和 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 57.96 ＬＳ2 115.92
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
地区計画等
 40 ％   60 ％   60 ％   205 ㎡     12.5 m x   16.5 m  前面道路：町道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 単身世帯向け（１Ｋ：平均専用面積約２９㎡×４戸）のアパートを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下の建物を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
57.96 
100.0 
57.96 
1,609 
93,258 		 1.0  93,258 
1.0  93,258 

 2～ 2		 居宅
57.96 
100.0 
57.96 
1,642 
95,170 		 1.0  95,170 
1.0  95,170 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
115.92 
100.0 
115.92 

188,428 		 188,428 
188,428 
⑨年額支払賃料        188,428 円　×　12ヶ月　＝　       2,261,136 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     115.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   2,500 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         120,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,261,136 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         120,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       142,868 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,238,268 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           188,428 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,771 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          188,428 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          45,396 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,285,435 円　　　　（　        11,148 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,678 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,642 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宮城大和 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 113,500 円  　　　　     22,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 95,245 円  　　　        2,381,136　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       25,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      181,600 円  　　　　     22,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        45,400 円  　　　　     22,700,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        22,700 円  　　　　     22,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         484,045 円　（　　　　　　         2,361 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9706    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 22,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     115.92 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0740     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0614 ×　 40 ％　＋　0.0770 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,679,800 円  
（　　　　　         8,194 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,285,435 円      
②総費用 484,045 円      
③純収益　①－② 1,801,390 円      
④建物等に帰属する純収益 1,679,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 121,590 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 118,015 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          576 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,622,556 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      12,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宮城大和 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　黒川郡大和町吉岡まほろば二丁目１７番１３
 3700001473721-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考