令和7年1月15日　提出 利府 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   利府 -10 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　髙森　幹雄   TEL.

鑑定評価額 8,800,000 円  １㎡当たりの価格 41,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮城郡利府町葉山１丁目３０番２ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が区画整然 と建ち並ぶ郊外の住 宅地域 北西6m町道 水道、ガス、下水 陸前浜田 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大手ゼネコンにより郊外の丘 陵地に開発された区画整然と した住宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 陸前浜田駅北西方 3.4km 法令 規制 １低専 (40,60) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として熟成しつつあり、今後も閑静な住環境を維持するものと予測する。中古住宅の取引の需給バ ランスも均衡しており、地価水準は横ばい乃至は緩やかな上昇傾向になるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は利府町の市街化区域内全域の戸建住宅地域。需要者の中心は利府町の居住者であるが、松島町等の周辺市 町からの転入も見られる。圏内は仙台市のベッドタウンとして人気が高く、大型商業施設が増設される等の積極的な動 きがあるが、葉山地区は郊外であるため、団地の品等が高い割には需要の盛り上がりに欠ける。市場での需要の中心と なる価格帯は、土地は２１０㎡程度で９００万円程度、新築の戸建物件は２８００万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し得たため、比準価格の精度は高いと判断される。一 方、対象地は戸建住宅地域に存することからアパート等の収益物件は見られなく、自己使用目的の取引が支配的であり 、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　利府 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,000 円／㎡ [110.2] 100 100 [102.0] 100 [167.9] [101.0] 100 41,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 駅周辺の整備や商業施設の出店等により生活 利便性が向上し、町内の宅地供給は少なく、 辺縁部を除いて依然として地価の上昇傾向が 継続している。 平成期に造成された高品等の住宅団地だが、 郊外立地で駅、商業施設、学校等への利便性 が悪く、需要は低位に安定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +63.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.5 ％  ％