令和7年1月15日　提出 利府 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   利府 -9 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　千田　典信   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 49,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮城郡利府町加瀬字野中沢１２４番３３ ②地積 　(㎡) 209   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 高台の住宅地域 南6m町道 水道、ガス、下水 利府 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 一般住宅が建ち並ぶ高台の住 宅地域 街 路 基準方位、北６ｍ町 道 交通 施設 利府駅南東方 2.3km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 利府・塩竈の行政境付近にある丘陵地の住宅団地。地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予 測する。堅調な住宅需要に対して供給も限られていることから、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、利府町と隣接する塩竈市の一部の住宅地域である。主たる需要者は、利府町内及び塩竈市内に居住する ファミリー世帯であり、一部で圏外からの流入もみられる。住環境が良好な住宅団地であり、町内全体の住宅需要の高 まりに後押しされ、当該地域の需要も堅調である。土地は２００㎡程度が標準規模で、総額１，１００万円前後、新築 の戸建住宅で３，０００～３，５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等の賃貸住宅はみられず、地価及び建築費の上昇に相応する賃料水準が形成されていないため、収益 価格の試算は行わなかった。自己使用目的での取引が中心となる当該地域では、居住の快適性を重視し、周辺の取引価 格を指標として価格決定が行われることが一般的であるので、市場の実態を反映した実証的価格である比準価格をもっ て鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　利府 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,000 円／㎡ [108.4] 100 100 [102.0] 100 [145.0] [104.0] 100 48,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高の影響はみられるが、個人消費は持ち 直しつつある。建築費は引き続き上昇してお り、金利水準の動向も注視されている。 丘陵地に存する住宅団地であり、地域要因に 特段の変動はなく、需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.5 ％  ％