令和7年1月15日　提出 利府 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   利府 -8 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　千田　典信   TEL.

鑑定評価額 16,700,000 円  １㎡当たりの価格 70,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮城郡利府町青葉台２丁目１番２３８ ②地積 　(㎡) 238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 西6m町道 水道、ガス、下水 利府 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   180 ｍ、南   250 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 丘陵地を造成した大規模住宅 団地 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 利府駅北西方 3.0km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ郊外の住宅団地で、概ね現状程度で推移するものと予測する。新築の価格高騰か ら中古住宅や買取再販を中心とした堅調な需要が続くと見込まれ、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、周辺丘陵地の住宅団地を中心とした利府町内の住宅地域一円。主たる需要者は利府町内の居住者が中心 であるが、良好な子育て環境を求めて圏外からの転入も見られる。圏内は大型商業施設が存するなど利便施設へのアク セスは良好で、今後も発展的に推移していくことが見込まれる。更地の取引は少なく、中古住宅で３，０００万円前後 、新築戸建住宅で４，０００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等の賃貸住宅はみられず、地価及び建築費の上昇に相応する賃料水準が形成されていないため、収益 価格の試算は行わなかった。自己使用目的での取引が中心となる当該地域では、居住の快適性を重視し、周辺の取引価 格を指標として価格決定が行われることが一般的であるので、市場の実態を反映した実証的価格である比準価格をもっ て鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　利府（県） -3              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     67,500 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高の影響はみられるが、個人消費は持ち 直しつつある。建築費は引き続き上昇してお り、金利水準の動向も注視されている。 住環境良好な丘陵地の大規模住宅団地。町の 中心部や大型商業施設へのアクセスも良好で 、需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.4 ％ +3.7 ％