令和7年1月14日　提出 利府 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   利府 -7 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　江澤　亜樹   TEL.

鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 58,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮城郡利府町森郷字蓮沼２０番１３ ②地積 　(㎡) 225   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が多い丘陵 地の住宅地域 北6m町道 水道、下水 利府 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ利府駅東側の熟成が進む 住宅地域 街 路 基準方位北６ｍ町道 交通 施設 利府駅 800m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 利府駅東側の傾斜地勢の小規模住宅地域である。駅徒歩圏の利便性の高さもあり、残存農地の宅地化が進んでい る。新中道地区、新太子堂地区の発展もあり需要は堅調。地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は利府町の住宅地域が主であるが仙台市のベッドタウンとして周辺市町の住宅地域に及ぶ。需要者は同一需 給圏内の居住者が中心であり外部からの転入は少ない。周辺の新太子堂地区では区画整理による発展が見込まれる。駅 近接の利便性の高さから需要は安定している。土地は２００㎡程度で１１００～１２００万円程度、新築建売住宅で３ ５００万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパートが散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、建築費は高止まりであり、経済合 理性のある賃貸住宅の経営が困難となっている。自己使用目的での取引が中心であり、居住の快適性を重視する住宅地 域であるので、代表標準地との検討を踏まえ、実際の市場における取引事例から求められた比準価格により鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　利府 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,000 円／㎡ [110.2] 100 100 [102.0] 100 [119.0] [100.0] 100 58,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金利の変動、物価高等の影響を受ける。利府 町では駅徒歩圏等の利便性に優る住宅地の需 要が引き続き堅調である。 小規模開発による住宅地域であるが、中心部 の平坦地勢の住宅地域と比較して、価格の割 安感もあることから需要は堅調である。 地域内の標準的画地であり格別の変動はない 。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.4 ％  ％