令和7年1月15日　提出 利府 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   利府 -6 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　紀彦   TEL.

鑑定評価額 17,300,000 円  １㎡当たりの価格 67,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮城郡利府町神谷沢字化粧坂１０番３８ ②地積 　(㎡) 256   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ県道背後の住 宅地域 北西6m町道 水道、下水 岩切 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 利府街道南方背後の起伏ある 地勢上に形成された既成住宅 地域で、擁壁が多く見られる 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 岩切駅北方 1.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域一帯は熟成が進み売地等は少ないが、同じ化粧坂地区で小規模開発分譲地が高値で取引されている影響 から、割安感の強い当該地域の潜在的需要は旺盛と判断され、今後も暫くは地価上昇の勢いは急と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は仙台都市圏の北東部、利府町南西部・宮城野区七北田川以北の住宅地域から構成。利府街道背後に展開す る中規模造成団地の代替性が高い。町内でも仙台市方面への利便性に優れ、都市部への通勤者が需要者層の中心。近隣 地域周辺では、岩切地区近くの新規分譲地で高値取引が相次ぎ、化粧坂地区一帯の地価を大きく押し上げている。市場 の中心的価格帯は７５坪程度の画地で１千５百～２千万円前後が相場となるが、坪単価４０万超の取引も見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には低層アパートも混在するが、建築費の高騰が続く一方、家賃上昇は見込めない中で、経済合理性に適う収益価 格を得ることは困難と考えられるため、収益還元法の適用は見送った。他方、圏域内の住宅市場は自用目的の取引が中 心で、これら事例を採用し補修正・要因比較を的確に施して得た比準価格の説得力は高い。よって、代表標準地より規 準した価格との均衡性にも留意して、比準価格を採用することを妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台宮城野 -28             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     86,000 円／㎡ [105.8] 100 100 [101.0] 100 [133.5] [100.0] 100 67,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性に優る他地域の地価高騰を受け、割安 感を保つ地域の上昇幅は拡大しているが、建 築費高騰の影響を受け買手の慎重姿勢は強ま りつつある。 町内で東北地方最大級の商業施設が開業した 影響もあって利府街道背後の物件に対する選 好性は高まっており、今後も堅調な需要が維 持される見込み。 接面道路との高低差が大きく、駐車スペース 確保等に難はあるが、地域内では標準的と判 断され、今後も需要者からの選好性に変化は 生じない見込み。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 +15.0 環境　　　　　　 +18.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +11.6 ％  ％