令和7年1月15日　提出 利府 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   利府 -5 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　紀彦   TEL.

鑑定評価額 9,400,000 円  １㎡当たりの価格 45,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮城郡利府町加瀬字十三本塚１６２番１６ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北6m私道 水道、下水 利府 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   130 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 利府町南東端部、塩竈市との 行政界近くに形成された南傾 斜地上の既成造成団地 街 路 基準方位北、６ｍ私 道 交通 施設 利府駅南東方 2.6km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模造成団地ながら、街路配置は効率性を欠き、品等良好と言い難いが、商業施設に近いことが優位性となる 。周辺一帯の住宅需要は旺盛で高値取引が相次ぐ影響から、当該地域の地価も高い上昇率が続く見込み。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、利府町南東部・塩竈市西部の丘陵性住宅地域から構成。このうち利府町加瀬地区の造成団地の代替性が 高い。仙台市並びに周辺市町を含む各工業地域等が通勤圏となり、当地域に職場を有する勤労者層が需要者の中核とな る。従来、買い物の便に優ることが選好されてきたが、他地域からの持家購買層の流入、利府町中央部での大型商業施 設開業の好影響を受け、地価上昇の勢いは急である。市場の中心的価格帯は６０坪程度の画地で９百万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 用途地域が第一種低層住居専用地域で事業採算性を満たす収益物件を建築することは困難となり、賃貸市場は未成熟で あることから、収益還元法の適用は見送った。他方、需要者の中心となる持家購買層は、類似不動産の取引動向等、市 場性を重視するため、現実の取引事例に基づく比準価格は高い規範性を有したものとなる。よって、代表標準地より規 準した価格との均衡性にも留意して、比準価格を採用することを妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　利府 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,000 円／㎡ [110.2] 100 100 [102.0] 100 [152.5] [100.0] 100 45,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性に優る他地域の地価高騰を受け、割安 感を保つ地域の上昇幅は拡大しているが、建 築費高騰の影響を受け買手の慎重姿勢は強ま りつつある。 街路配置は整然性を欠くものの、総額的に手 頃感を有した近隣地域の物件に対する選好性 は高まる傾向にあり、今後も堅調な需要が維 持される見込み。 片側行止り道路に接面した画地で、系統・連 続性は劣るものの、手頃感を有した標準的画 地規模となり、実需層からの選好性は概ね安 定している。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +51.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +11.6 ％  ％