令和7年1月15日　提出 利府 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   利府 -2 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　千田　典信   TEL.

鑑定評価額 2,810,000 円  １㎡当たりの価格 11,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮城郡利府町赤沼字大日向７７番１ ②地積 　(㎡) 244   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅を中心に店 舗も介在する農村集 落地域 南東11m県道 水道、下水 陸前浜田 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道沿いに農家住宅、沿道サ ービス店舗等がみられる地域 街 路 基準方位、北１１ｍ 県道 交通 施設 陸前浜田駅北西方 3.4km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県道沿いに沿道サービス店舗、農家住宅等が点在する地域。地域に特段の変動要因はない。市街化調整区域内に 存するが幹線道路に面するため一定の需要はみられ、地価は当面は横ばいで推移すると思料する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は利府町及びその隣接市町に存する市街化調整区域内に存する農家住宅地域等で、主な需要者は地縁を有す る個人等である。町内の市街化区域内では土地需要が増大し町外からの転入もみられるが、市街化調整区域内の地価は 農家の減少もあって一部の幹線道路沿い等を除いて需要は限定的である。市街化調整区域内の取引相場は、当事者の個 別の事情に左右されがちであり、市場の中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域に存する住宅地域で、自用の沿道サービス店舗や農家住宅等が点在する程度で収益物件はなく賃貸市場 は形成されていないため、収益価格の試算は行わなかった。自己使用目的での取引が中心となる当該地域では、周辺の 取引価格を指標として価格決定が行われることが一般的であるので、市場の実態を反映した実証的価格である比準価格 をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高の影響はみられるが、個人消費は持ち 直しつつある。建築費は引き続き上昇してお り、金利水準の動向も注視されている。 仙台と松島を結ぶ県道沿いの店舗も存する農 村集落だが、地域要因に特段の変動はなく、 需要は限定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％