令和7年1月15日　提出 利府 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   利府 -1 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　忠一   TEL.

鑑定評価額 27,200,000 円  １㎡当たりの価格 95,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮城郡利府町中央２丁目５番３ ②地積 　(㎡) 286   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心とし た区画整然とした住 宅地域 南6m町道 水道、ガス、下水 利府 230m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ利府駅・駅前地区にて土 地区画整理事業により整備さ れた地域 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 利府駅北西方 230m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 駅接近性に優れ、住環境も比較的良好な住宅地域である。周辺においては、ツルハドラッグ、ホテルルートイン 、トライアルの開業もあり、地価は上昇傾向を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、利府町及び周辺市町の住宅地域一円。需要者の中心は戸建住宅の取得を目的とする個人等と考えられる 。近年の良好な資金調達環境等を背景に戸建住宅等に対する需要は堅調であり、地価は安定的に推移している。市場の 中心となる土地の価格帯は、２９０㎡程度の更地で２，６００万円半ばから２，７００万円台半ば程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とした地域で、一部アパート等も見られるが、建築費の高騰等により、経済合理性のある賃貸住宅の想 定が困難なため、収益還元法の適用を断念した。また、当該地域は居住の快適性を重視した住宅地域で、自用目的の取 引が中心となり、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的であることから、実証的な比準価格に代表標準 地との均衡性も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　利府 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,000 円／㎡ [110.2] 100 100 [102.0] 100 [ 75.7] [104.0] 100 95,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     86,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内において金利上昇の懸念はあるものの、 町内の利便性等の優る地域での需要は堅調に 推移している。 住環境が良好で、商業施設にも比較的近く生 活利便性に優れる。町内でも選好性の高いエ リアであり、需要は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.8 ％  ％