令和7年1月15日　提出 松島 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松島 5-2 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　甲斐　裕朗   TEL.

鑑定評価額 8,240,000 円  １㎡当たりの価格 24,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮城郡松島町松島字道珍浜３８番２１外 ②地積 　(㎡) 331   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) （その他） 台形 1:3 旅館兼住宅 Ｓ2 店舗、営業所、ホテ ル等が混在する路線 商業地域 西10m国道、背面道 水道、下水 松島 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南   140 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 松島観光地区の中心商業地か ら離れた国道沿いに存する繁 華性の低い商業地域 街 路 １０ｍ国道 交通 施設 松島駅南東方 450m 法令 規制 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 松島駅から徒歩圏内の路線商業地域である。観光客が回復基調にある松島観光地区からはやや距離があり、国道 沿いではあるが、顧客吸引力は弱いため需要も弱く、地価は下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、松島町内の商業地域及びその背後の用途混在地域を中心として、広域的には塩釜市・東松島市等の周辺 市町村の商業地域にも及ぶ。需要者は自用の店舗・事業所等を運営する地元事業者が中心であり、住宅地として利用す る個人の需要も散見される等国道沿いではあるが、需要の減退傾向が継続して背後の住宅地と同等の地価水準まで下落 が続いている。需給の中心となる価格帯は、３３０㎡程度の更地で８００～９００万円前後であると思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 国道沿いの路線商業地域であるが、不動産投資に見合う採算性は乏しく賃貸市場が成立しておらず、事業収支の観点等 から収益価格は試算しなかった。実際の取引形態は全般的に自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内の類似地域に 存する取引事例を基礎とした比準価格は、取引市場の実態を反映し実証的で規範性が高い。本件では、信頼性のある取 引事例から求めた比準価格の採用を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東松島 5-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,000 円／㎡ [103.5] 100 100 [100.0] 100 [190.8] [100.0] 100 25,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少と高齢化は宮城県の平均を上回って おり、観光客は戻りつつあるが土地需要は全 般的に弱く、地価は一部を除き下落が続いて いる。 観光客が回復基調にある松島観光地区の中心 商業地から離れた繁華性の低い商業地域であ り、市場が減退し需要は弱含みで、地価は下 落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +89.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％