令和7年1月15日　提出 松島 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松島 -4 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　岩月　典之   TEL.

鑑定評価額 3,740,000 円  １㎡当たりの価格 16,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 13,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮城郡松島町松島字小石浜２３番２９外 ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北6m町道 水道、下水 松島海岸 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 松島湾を臨む丘陵地に囲まれ た小規模な住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 松島海岸駅南方 800m 法令 規制 １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ仙石線「松島海岸」駅から徒歩圏の丘陵地に囲まれた小規模な住宅地域であり、地域内に特段の変動要因は なく、現状を維持すると予測する。町中心部から距離があり利便性に劣ることから、需要は限定的である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に町内の住宅地域一円であるが特に外縁部の住宅地域と価格牽連性が高い。主たる需要者は、町内に 居住する一次取得者であり、特に近隣地域周辺に地縁を有する個人が中心である。町内の人口が減少する中、需要は町 中心部の住宅地域にほぼ集中しており、外縁部で生活利便性に劣る地域の住宅需要は弱含んでいる。土地は２００～２ ５０㎡が標準規模で、総額３００～５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の住宅を中心とする住宅地域内にあり、収益獲得を目的として土地を取得する動きはほとんどなく、経済合理性の ある賃貸住宅の想定が困難であると判断されるため、収益価格は試算しなかった。自己使用目的での取引が中心となる 当該地域では、周辺の取引価格を指標として価格決定が行われることが一般的であるので、代表標準地との均衡に留意 しつつ、市場の実態を反映した実証的価格である比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松島 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [170.0] [100.0] 100 16,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内の人口は減少傾向で推移している。個人 消費は持ち直しの動きがみられるが、建築費 を含め物価は引き続き上昇傾向にある。 町中心部から距離のある丘陵地に囲まれた小 規模な住宅地域であり、地域要因に特段の変 動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +70.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％