令和7年1月15日　提出 亘理 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   亘理 -2 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　公正   TEL.

鑑定評価額 6,720,000 円  １㎡当たりの価格 29,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 亘理郡亘理町逢隈字郡８９番 ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北6m町道 水道、ガス、下水 逢隈 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   130 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ常磐線「逢隈」駅の近く に形成された住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 逢隈駅東方 650m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 格別の変動要因はないが、最寄駅から徒歩圏で、小中学校、日用品店舗等も近いことから、生活利便性、居住環 境が良好である。建築費の上昇から需要はやや減少傾向であるが、地価は微増傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、亘理町及び周辺市町の住宅地域。需要者の中心は亘理町内の個人等で一部岩沼市等からの流入も認めら れる。町中心部からは距離を有するものの、岩沼市に比較的近く、最寄駅、日用品店舗、小中学校等に徒歩圏で、利便 性は良好である。近年の建築費の高騰から、需要及び供給ともにやや減少の傾向が認められる。需要の中心となる価格 帯は、土地は２３０㎡程度で６７０万円前後であるが、新築戸建物件は供給が少なく、把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域は当町中心部から離れた住宅地域で、自己使用の一般住宅が中心であり、投資不採算性等からもアパート 等の収益物件はほとんど見られない。また、転勤等の事情により戸建住宅が賃貸されるケースが散見される程度であり 、合理的な賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、多 数収集した信頼性の高い取引事例より求めた実証的な比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　亘理 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,500 円／㎡ [101.4] 100 100 [102.0] 100 [121.2] [100.0] 100 29,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症も収束し、経済は 回復基調にある。一方、円安や人件費の高騰 、緊迫する世界情勢を背景に建築費の高騰が 続いている。 最寄駅、店舗、小中学校等に近距離にある生 活利便性良好な住宅地域で、潜在的な需要は 高いものの、建築費の高騰から買い控えの動 きも見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％