令和7年1月15日　提出 村田 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   村田 -1 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　須藤　智哉   TEL.

鑑定評価額 2,830,000 円  １㎡当たりの価格 12,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柴田郡村田町大字村田字杉ノ内１番３４ ②地積 　(㎡) 221   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,180) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 南4.5m町道 水道、ガス、下水 大河原 9.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   140 ｍ、南   140 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 村田町中心部東側、県道背後 の丘陵地に形成された狭隘な 街路が多い既存住宅地域 街 路 基準方位北、４．５ ｍ町道 交通 施設 大河原駅北方 9.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 中心部背後に形成された住宅地域であり、今後も概ね現状が維持されていくと思われる。但し、町内人口の減少 傾向が続くなか狭隘路が多い丘陵住宅地に対する需要は乏しく、地価は弱い下落基調が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は村田町及び周辺市町の住宅地域。需要者の中心は地縁的選好性を有する地元の個人等。村田町中心市街地 に近接し利便性は比較的良好であるが、地域人口の減少が進むなか不動産取引は低調。付近の町による新規分譲地では 移住支援策の効果もあって外部からの転入が見られるが、町内の全体的な不動産市況に好転は認められない。取引件数 は少なく、敷地規模・位置関係等により価格は様々で、需要の中心となる価格帯の把握については困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の低層の一般住宅が中心であり、近隣地域及び周辺には投資不採算性等からアパート等の収益物件は少ない。 また、転勤等の諸事情により自用の戸建住宅が賃貸されるケースが散見される程度で、合理的な賃貸市場が形成されて いないため、収益価格は試算しなかった。よって、信頼性の高い類似の取引事例から広域的に検討して求められた比準 価格の採用を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 村田町内では、人口の流出に歯止めが掛から ず、少子高齢化の傾向が強まるなか、低調な 地域経済と相俟って不動産市場は全体的に停 滞気味である。 中心市街地東側に形成された造成時期の古い 住宅地域で、丘陵性の地勢と狭隘な街路に難 があり、需要は低調。地価は緩やかな下落傾 向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％