令和7年1月15日　提出 蔵王 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   蔵王 -2 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　真理   TEL.

鑑定評価額 3,660,000 円  １㎡当たりの価格 11,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 刈田郡蔵王町大字円田字東浦３番１ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか店舗 等も介在する住宅地 域 北12m県道 水道、下水 東白石 7.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   310 ｍ、西    40 ｍ、南    15 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 蔵王町中心部に位置する既成 住宅地域 街 路 基準方位北、　　１ ２ｍ県道 交通 施設 東白石駅北方 7.3km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 蔵王町中心部付近に位置し、小学校や役場、商業施設等に近く、利便性は良好であるが、町内の人口減少、少子 高齢化は進んでおり、住宅需要は弱い。今後も地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に蔵王町及び周辺市町の住宅地域や集落地域。需要者は、当該地域に地縁的選好性を有する個人が中 心である。役場や商業施設が集積する町中心部付近に位置するため、町内においては相対的に生活利便性が良好である が、蔵王町は人口減少、少子高齢化が進んでおり、宅地需要そのものが低迷している。取引件数が少なく、需要の中心 となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件は殆ど見られず、自己使用目的の取引が支配的であり、賃貸市場が形成されていないことから、 収益還元法は適用しなかった。居住の快適性を重視する住宅地域であるので、当該地域の市場性を反映した比準価格を 採用し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　蔵王 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,200 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [100.0] 100 [ 72.1] [100.0] 100 11,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 蔵王町内の旧来からの住宅地域では世帯分離 に伴う取引が散見される程度で、取引件数は 少ない。別荘地は供給過多で、不動産取引は 全体的に低調。 町の中心部で公共施設や商業施設が集積し、 中学校の統合も予定されているが、周辺では 民間主導の新規開発等の動きは見られず、宅 地需要は低め。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 -32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％