令和7年1月15日　提出 富谷 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富谷 -8 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　康範   TEL.

鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 67,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富谷市鷹乃杜１丁目３番６５８ ｢鷹乃杜１－９－１９｣ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,60) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北東4.7m市道 水道、下水 泉中央 5.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   120 ｍ、南   120 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和４０年代後半に開発され た住宅地域。 街 路 基準方位北、　　４ ．７ｍ市道 交通 施設 泉中央駅北方 5.6km 法令 規制 １低専 (50,60) ⑤地域要因の将 　来予測 昭和４０年代後半に開発された、老朽建物の建替えが進む古い住宅団地であるが、周囲の住宅団地に比べ割安感 があるため、底堅い需要がある。地域内に格別の変動要因はなく、当分の間現状維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鷹乃杜地区及びその周辺を中心とする、国道４号バイパス背後に広がる大規模住宅団地内の住宅地域で ある。主たる需要者は、戸建住宅取得を目的とする個人である。古い住宅団地で街路条件が劣ることなどから地価は周 囲の住宅団地に比べ低く、そのため堅調な需要がある。取引の中心となる価格帯は、２００㎡程度の土地で１，３００ ～１，５００万円程度、新築戸建は３，５００～４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は鷹乃杜地区の戸建住宅地の取引事例に基づいており、取引市場の実態を反映したもので、実証的で規範性が 高い。一方、収益価格については、戸建住宅を中心とする地域でアパート等の収益用物件は周囲にほとんどなく、収益 用物件の想定は現実的ではないので、収益還元法は適用しなかった。よって、取引市場の実態を反映した比準価格を採 用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富谷 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,000 円／㎡ [106.7] 100 100 [104.0] 100 [125.7] [101.0] 100 67,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 今後の金利動向や建設コストの上昇等懸念材 料はあるが、依然続く良好な資金調達環境の 下、富谷市の地価は全般的に上昇している。 老朽建物の建替えが進む古い住宅団地である が、周囲の住宅団地に比べ割安感があるため 、底堅い需要がある。地域要因の変動はない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.4 ％  ％