令和7年1月15日　提出 富谷 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富谷 -5 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　西山　敦   TEL.

鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 55,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富谷市太子堂１丁目１１７番２７２ ｢太子堂１－２０－２１｣ ②地積 　(㎡) 229   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,60) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 泉中央 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和４０年代後半に造成され た住宅団地内の住宅地域。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 泉中央駅北方 12.0km 法令 規制 １低専 (50,60) ⑤地域要因の将 　来予測 市内の北端に位置する開発の古い住宅団地。仙台市との比較による割安感、市内での相対的な割安感などから、 宅地需要が増加し地価が上昇している。当面、地価は強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、太子堂を中心とする市内北部郊外の住宅団地一帯。需要者は、近隣の工業団地などの業務地区に通勤す る市内在住の購買層が中心。富谷市の人口・世帯数の推移は安定しており、上昇の兆しはあるが低金利は続いており、 当該地区に対する住宅需要は、相対的な割安感もあって安定している。取引の中心となる価格帯は２５０㎡程度の土地 で１３００万～１５００万円、新築戸建住宅で３０００万円以上と推測される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域には一般住宅の他にアパート等の収益物件も混在するが、住環境や利便性を重視する自己使用目的の住宅取得 が取引の中心となる。よって代替性を有する市内の住宅団地の取引事例より試算した比準価格に、代表標準地との検討 を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。なお、標準地は郊外の住宅団地に位置し、土地所有者以外がアパート等 を建築することは少ないため、収益物件を建築するために土地を取得することが前提の収益還元法の適用は断念した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富谷 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,000 円／㎡ [105.0] 100 100 [104.0] 100 [113.0] [103.0] 100 55,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 仙台市の住宅地との比較による割安感などか ら、需要は堅調に推移してきたが、格差の縮 小から上昇に鈍化も見られる。 市内の最北端に位置する住宅団地。割安感の 波が当該地域にも及んでおり、従来の水準を 超える高値取引も散見される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +12.2 ％  ％