令和7年1月15日　提出 富谷 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富谷 -2 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　康範   TEL.

鑑定評価額 17,600,000 円  １㎡当たりの価格 83,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富谷市東向陽台１丁目４５番４０ ｢東向陽台１－１４－１０｣ ②地積 　(㎡) 212   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,60) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 泉中央 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 仙台市泉区向陽台地区と隣接 する高台の住宅地域。 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 泉中央駅北東方 4.0km 法令 規制 １低専 (50,60) ⑤地域要因の将 　来予測 昭和４０年代後半に開発された住宅団地で、老朽化した建物の建替えが進んでいる。国道４号バイパス以西の住 宅団地などに比べ割安感があり、底堅い需要がある。格別の変動要因はなく、当分の間現状維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東向陽台地区及びその周辺を中心とする、国道４号バイパス背後に広がる大規模住宅団地内の住宅地域 である。主たる需要者は、戸建住宅取得を目的とする個人である。古い住宅団地であることや地理的条件から地価は「 泉中央」駅により近い地域に比べ低く、そのため堅調な需要がある。取引の中心となる価格帯は、２２０㎡程度の土地 で１，０００万円台後半、新築戸建は４，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は東向陽台地区及び隣接する地区の戸建住宅地の取引事例に基づいており、取引市場の実態を反映したもので 、実証的で規範性が高い。一方、収益価格については、戸建住宅を中心とする地域でアパート等の収益用物件はほとん どなく、収益用物件の想定は現実的ではないので、収益還元法は適用しなかった。よって、取引市場の実態を反映した 比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台泉 -38                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     75,300 円／㎡ [104.9] 100 100 [103.0] 100 [ 93.0] [101.0] 100 83,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     77,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 今後の金利動向や建設コストの上昇等懸念材 料はあるが、依然続く良好な資金調達環境の 下、富谷市の地価は全般的に上昇している。 古い住宅団地で、老朽化した建物の建替えが 進んでいる。「泉中央」駅により近い地域な どに比べ割安感があるため、底堅い需要があ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.8 ％  ％