令和7年1月15日　提出 宮城大崎 5-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮城大崎 5-6 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　冨田　毅   TEL.

鑑定評価額 2,320,000 円  １㎡当たりの価格 20,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大崎市鳴子温泉字湯元１番９ ②地積 　(㎡) 116   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (80,330) 台形 1:1.5 店舗兼住宅 ＳＲＣ3F1B 低層の店舗が建ち並 ぶ温泉街の商業地域 南東5.5m県道 水道、下水 鳴子温泉 90m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  13.3 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 鳴子温泉街の中心商業地域で 、主要街路沿いに店舗が建ち 並ぶ。 街 路 ５．５ｍ県道 交通 施設 鳴子温泉駅北東方 90m 法令 規制 （都）  (80,330) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 観光客が少ない状況が続いており、後継者不足もあり空き店舗は増えており新規出店の店舗は少なく、地価は下 落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鳴子地区を中心とする大崎市と周辺市町の旧来からの商業地域。需要者の中心は、地縁的選好性を有す る店舗併用住宅の取得を目的とする個人事業主又は地元法人で、外部からの流入は少ない。鳴子温泉郷は観光客が少な い状況にあり、店舗需要は低迷している。取引の中心となる価格帯は、取引が非常に少ないため、把握できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似性が高い取引事例を基に適切に試算されており、市場の実態を反映している。自己使用の店舗併用住宅 を中心とする商業地域であり、賃貸市場が成立していないため、収益価格は試算しなかった。よって、比準価格を採用 し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮城大崎 5-4               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [105.0] [100.0] 100 20,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] やや回復したものの鳴子温泉街の観光客は少 ない状況が続いており、地価は下落傾向が続 いている。 温泉観光地の商業地であるが、高齢化が進行 し後継者不足もあり、空き店舗や未利用地も 多く、店舗需要は乏しい。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.7 ％  ％