令和7年1月15日　提出 宮城大崎 5-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮城大崎 5-4 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　小竹　潤   TEL.

鑑定評価額 6,250,000 円  １㎡当たりの価格 20,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大崎市鹿島台平渡字西銭神１７番２ ②地積 　(㎡) 308   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｓ2 小売店舗、飲食店等 が建ち並ぶ商業地域 東12m県道 水道、下水 鹿島台 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    30 ｍ、南   120 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 鹿島台駅に近い県道沿いの近 隣商業地域。 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 鹿島台駅西方 150m 法令 規制 （都） 近商 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 人口減、少子高齢化が進行しており、後継者不足から旧来の商店街においては今後も空店舗が増加するものと予 測。商業地の需要は相当に弱く背後住宅地との価格差も縮小傾向にあり、地価下落傾向は継続するものと予測。 (3)最有効使用の判定 店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大崎市郊外部の商業地域及び住商混在地域。店舗出店目的の需要は非常に弱く、需要者は近隣居住者や地 縁を有する者に限られ、同一需給圏外からの転入は非常に少ない。商業集積は古川地区に集中しており、その他の旧町 中心部の商業地域は衰退が続いており、住宅地との価格差は縮小傾向にある。取引される価格帯は位置・規模等によっ て区々であり、親族間、関係者間取引も多く、中心となる取引価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は衰退傾向にある近隣商業地域であり、賃貸市場は成立しておらず、市場参加者は代替競争不動産との比較検 討や取引相場を重視して意思決定を行う傾向が強い。取引事例比較法で採用した取引事例は代替性が強く取引時点も新 しい。比準価格はこのような市場参加者の意思決定過程を反映しており説得力が高い。以上より比準価格により鑑定評 価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鹿島台地区では人口減少、少子高齢化により 地域経済は低迷が続く。商店街においても新 規の店舗出店は見られず地価は下落傾向が継 続している。 空き店舗が増加しており、商店街としては衰 退が続いている。店舗需要は相当に弱く地価 下落が継続している。 変動は見られない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.8 ％  ％