鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
宮城大崎 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宮城大崎 5-1

宮城県

宮城第３

氏名

不動産鑑定士　佐藤　康範

TEL.

鑑定評価額

15,100,000 円

１㎡当たりの価格

63,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	49,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大崎市古川駅前大通２丁目１５１番｢古川駅前大通２－３－３８｣				②地積　(㎡)	239 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:3	店舗Ｓ3	小売店舗、専門店等が建ち並ぶ中心的商業地域	西18m市道	水道、ガス、下水	古川 420m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 90 ｍ、南 90 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

「古川」駅近くの旧来の商業
地域。

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

古川駅北西方

420m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

駅周辺の旧来の商業地域で、商況は冴えないものの、周辺の再開発事業の影響で、近隣地域及びその周辺におい
て地価は上昇傾向にある。地域内に格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 63,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 45,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、「古川」駅周辺の商業地域一円ある。主たる需要者は地元の自営業者である。駅周辺の旧来の商業地域
で、駅周辺から古川七日町西地区の再開発事業の区域に至る商業地域は、当該再開発の影響から地価は上昇傾向にある
。商業地の取引が少なく、また、規模、形状等の個別性が強いため、中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例に基づいており、取引市場の実態を反映したもので、実証的で規
範性が高い。収益価格は賃貸経営における収益性の観点から求めたものであるが、当該地域及びその周辺は賃貸物件は
見られるもの自用目的での取引が中心で、賃貸市場は未成熟であるため、規範性は劣る。よって、比準価格を重視し、
収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     61,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県全体では人口減少が続く中、大崎市のうち
古川地区の人口は概ね横這いの状態が続いて
おり、不動産の需要も堅調。

駅周辺の旧来の商業地域で、周辺の再開発事
業の影響で、近隣地域及びその周辺において
地価は上昇傾向にある。地域要因の変動はな
い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

宮城大崎 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１３０３０ -1013	大崎市		建付地	（　）	不整形	南西8.7m市道、北東3.3m、二方路		（都）商業 (90,400)
b	２５１３０３０ -1022	大崎市		建付地	（　）	袋地等	北西18m県道、中間画地		（都）商業 (90,400)
c	２５１３０４０ -97	大崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西9.4m市道、中間画地		（都）近商 (80,200)
d	２５１３０５０ -28	大崎市		建付地	（　）	長方形	南西16m国道、北東3m、二方路		（都）準住居 (60,200)
e	２５１３０６０ -14	大崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	東18m県道、中間画地		（都）商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 63,758	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	64,129	100 [ 93.1]	68,882	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	68,900
b	(　 ) 41,451	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	42,935	100 [ 74.1]	57,942		57,900
c	(　 ) 34,065	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	35,257	100 [ 59.9]	58,860		58,900
d	(　 ) 44,728	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	44,952	100 [ 67.0]	67,093		67,100
e	(　 ) 36,246	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	36,753	100 [ 64.6]	56,893		56,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -37.0
c	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -28.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -32.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 63,200 円／㎡]

宮城大崎 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,513,221	2,430,068	9,083,153	8,568,400	514,753	（　0.9505） 489,273	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	10,872,733 円　　　　（　 45,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宮城大崎 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所	190.00	Ｓ3	585.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	239 ㎡	9.0 m x 26.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２階を事務所と想定。

⑦有効率　 84.4 ％
の理由

同種の標準的な建物の有効率をもとに査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	190.00	80.0	152.00	2,700	410,400	3.0	1,231,200
							0.0	0
2～ 3	事務所	190.00	90.0	171.00	1,809	309,339	3.0	928,017
							0.0	0
～

～

～

計		585.00	84.4	494.00		1,029,078		3,087,234
								0

⑨年額支払賃料	1,029,078 円　×　12ヶ月　＝　 12,348,936 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 494.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,348,936 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 864,426 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,484,510 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,087,234 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,711 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,513,221 円　　　　（　 48,172 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,707 円/㎡　月額支払賃料（　 2,700 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宮城大崎 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	372,000 円	124,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	370,468 円	12,348,936　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 174,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,264,800 円	124,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	124,000 円	124,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	124,000 円	124,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	その他費用はない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,430,068 円　（　　　　　　 10,168 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	124,000,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 585.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0691	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,568,400 円（　　　　　 35,851 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,513,221 円
②総費用	2,430,068 円
③純収益　①－②	9,083,153 円
④建物等に帰属する純収益	8,568,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	514,753 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	489,273 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,047 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,872,733 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

宮城大崎 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	大崎市古川駅前大通二丁目１５１番	3702000386135-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月12日　提出
宮城大崎 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宮城大崎 5-1

宮城県

宮城第３

氏名

不動産鑑定士　大友　洋

TEL.

鑑定評価額

15,000,000 円

１㎡当たりの価格

62,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月8日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	49,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大崎市古川駅前大通２丁目１５１番｢古川駅前大通２－３－３８｣				②地積　(㎡)	239 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:3	店舗Ｓ3	小売店舗、専門店等が建ち並ぶ中心的商業地域	西18m市道	水道、ガス、下水	古川 420m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 90 ｍ、南 90 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

古川駅に近い旧来からの商業
地域

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

古川駅北西方

420m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

商店街としては衰退気味であるが、中心地区内にあって需要はあることから、当分の間、現状程度で推移するも
のと考察した。地価は、周辺地区再開発の影響等により上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 62,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 44,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大崎市古川地区の商業地域全域の範囲である。需要者の中心は店舗兼事務所ビルの取得を目指す法人及
び投資家である。旧古川市の旧来からの商業地域という色彩が濃いが、周辺では都市再開発事業等も見受けられる。市
場の中心となる価格帯は、２５０㎡程度の更地で１，４００～１，８００万円程度と推定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

店舗取得目的の取引が主で、同一需給圏内の類似地域において多数の取引事例が収集できた。一方、標準地周辺は店舗
・事務所の用途が主であることから店舗、事務所に対する借り手需要が認められるが、収益価格は、一部に想定要因が
介在する。従って比準価格を標準とし、収益価格は参考として、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大崎市の商業地の地価は、人口の減少や大規
模店舗への顧客集中等の影響により、旧古川
市中心部を除いて下落傾向である。

ＪＲ古川駅に近く、周辺で高値の取引事例も
見られる。七日町地区で再開発事業が完了し
ており、地価は上昇傾向にあるものと推定さ
れる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

宮城大崎 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１３０２０ -73	大崎市		建付地	（　）	袋地等	北西18m県道、中間画地		（都）商業 (90,400)
b	２５１３０３０ -1013	大崎市		建付地	（　）	ほぼ整形	南8.7m市道、北3.3m、二方路		（都）商業 (90,400)
c	２５１３０７０ -85	大崎市		建付地	（　）	台形	北16m市道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
d	２５１３０６０ -14	大崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	東18m県道、中間画地		（都）商業 (82,320)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 37,256	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	43,874	100 [ 72.1]	60,852	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	60,900
b	(　 ) 63,758	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	62,301	100 [ 99.0]	62,930		62,900
c	(　 ) 39,100	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	41,199	100 [ 64.3]	64,073		64,100
d	(　 ) 36,246	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	36,318	100 [ 57.2]	63,493		63,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.9	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.2	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.4	交通・接近　 -3.9	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.6	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 62,900 円／㎡]

宮城大崎 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地であり、適切な造成事例の収集が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,854,868	2,829,725	9,025,143	8,524,800	500,343	（　0.9519） 476,277	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	10,583,933 円　　　　（　 44,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宮城大崎 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所	190.40	Ｓ3	591.21
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	239 ㎡	9.0 m x 26.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗・事務所の部分貸し、２階以上は事務所の部分貸しを想定。

⑦有効率　 84.3 ％
の理由

建物に即応した標準的レンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	187.29	83.0	155.45	2,793	434,172	3.0	1,302,516
							0.0	0
2～ 3	事務所	190.40	90.0	171.36	1,815	311,018	3.0	933,054
							0.0	0
塔屋～		23.12

～

～

計		591.21	84.3	498.17		1,056,208		3,168,624
								0

⑨年額支払賃料	1,056,208 円　×　12ヶ月　＝　 12,674,496 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 498.17 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,674,496 円　　×　　 6.7 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 849,191 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,825,305 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,168,624 円　×　　 93.3 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,563 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,854,868 円　　　　（　 49,602 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,800 円/㎡　月額支払賃料（　 2,793 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宮城大崎 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	512,000 円	128,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	633,725 円	12,674,496　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 122,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,305,600 円	128,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	128,000 円	128,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	128,000 円	128,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,829,725 円　（　　　　　　 11,840 円／㎡）　　（経費率　　 23.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	128,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 591.21 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,524,800 円（　　　　　 35,669 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,854,868 円
②総費用	2,829,725 円
③純収益　①－②	9,025,143 円
④建物等に帰属する純収益	8,524,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	500,343 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	476,277 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,993 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,583,933 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

宮城大崎 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	大崎市古川駅前大通二丁目１５１番	3702000386135-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考