令和7年1月15日　提出 宮城大崎 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮城大崎 -12 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　今井　匡   TEL.

鑑定評価額 2,200,000 円  １㎡当たりの価格 8,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大崎市鳴子温泉字川渡４１番７ ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 住宅、店舗等が混在 する住宅地域 西5.5m市道 水道、下水 川渡温泉 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       245 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 川渡温泉地区の旧来の住宅地 域だが人口減、高齢化が深刻 で活性化の要因が乏しい。 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 川渡温泉駅南西方 1.7km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 川渡温泉中心部の旧来からの住商混在地域。コロナ後も観光客回復力は弱く、人口減、高齢化も深刻で温泉街は 閉鎖店舗も多く衰退の一途。不動産需要は乏しく取引数も減少傾向で、地価は引き続き下落傾向で推移と予測。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鳴子地区を中心とする大崎市内の旧「町」エリアの住商混在地域で、主な需要者は居住用住宅や店舗併用 住宅としての利用を目的とする個人。コロナ終焉後も鳴子温泉地区の観光客回復力は弱く、加えて人口減、高齢化も深 刻で地域経済は低迷から抜け出せない状況。数年間成約できない売り物件もあるなど不動産需要は低迷しており、取引 数も減少傾向。市場の中心となる価格帯は２５０㎡程度の更地で２１０万円から２３０万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域には併用住宅も在するが、そのほとんどは自用建物であり、市場参加者は代替競争不動産との比較検討や取引 相場を重視し意思決定を行う傾向が強く、比準価格はこれら過程を反映し説得力が高い。なお周辺地域に存するアパー トは旅館従業員用等で、適切な賃貸事例の収集は極めて困難で賃料水準が把握できないため収益価格は試算しなかった 。よって本件では、上記の通り、代表標準地からの規準価格と開差も少ない比準価格により鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮城大崎 -11               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,700 円／㎡ [ 95.0] 100 100 [102.0] 100 [171.5] [101.0] 100 8,610  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大崎市の中でも鳴子地区は人口減、高齢化が 深刻で、コロナ後の観光客回復力も弱く、地 域経済は低迷から抜け出せない状況。 川渡地区も人口減、高齢化が深刻で、閉店す る店舗や空き家も多く、老朽建物の建替え等 もみられず、不動産需要は低迷し地価下落が 止まらない状況。 個別的要因に変動は見られない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +75.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.3 ％  ％