別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
宮城大崎 -11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宮城大崎 -11 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　冨田　毅   TEL.
鑑定評価額 2,630,000 円  １㎡当たりの価格 14,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大崎市鳴子温泉字新屋敷１２２番１３
 ②地積
　(㎡)		 178  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,400)
準防
（その他）
土砂災害警戒区域


(80,240)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 住宅、店舗等が混在
する温泉街背後の住
宅地域		 南東4m市道 水道 鳴子温泉

240m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.7 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 鳴子温泉街の背後に位置し店
舗等も混在する地域で、街路
条件がやや劣る。		 街

路		 基準方位北４ｍ市道 交通

施設		 鳴子温泉駅東方

240m		 法令

規制		 （都） 
(80,240)
準防 
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 鳴子温泉街背後の既成住宅地域である。ＪＲ「鳴子温泉」駅への接近性は優れるが、人口減少及び高齢化の進行
などの影響により需要が乏しく、未利用地も多くあり、地価は下落傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、鳴子地区を中心とする大崎市内の住宅地域。需要者の中心は、自己の居住用戸建住宅や店舗併用住宅と
して利用することを目的とする地縁的選好性ある個人。周辺市町からの流入は少なく人口減少も進んでおり、需要は低
迷している。取引の中心となる価格帯は、取引が非常に少ないため、把握できない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、鳴子温泉地区の取引事例を中心に周辺の岩出山地区を含めて広域的に収集し、類似性の高い事例により求
められ、市場の需給動向を反映している。自己の居住用住宅の利用目的が大半で、賃貸市場が成立していないため、収
益価格は試算しなかった。以上より、比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     15,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少が進み、鳴子温泉街の観光客が少な
い状況が続いており、地価の下落幅は拡大し
ている。


鳴子温泉街背後の住宅地域で、高齢化率が高
くなっており、空き家や未利用地が多く、需
要は乏しい。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-5.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宮城大崎 -11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１３０
４０
-18		 大崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東6.5m県道
、中間画地
（都） 

(70,390)
b ２５１３０
４０
-1027		 大崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東3.6m市道
、中間画地
（都） 

(70,200)
c ２５１３０
４０
-1025		 大崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南9m市道、
中間画地
（都） 

(70,200)
d ２５１３０
３０
-1027		 大崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西5m市道、
北6m、角地
（都） １住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
20,099  		 100
[ 100.0]		 [  95.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
19,134 		 100
[ 128.8]
14,856 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
15,200 
b (　           ) 
10,252  		 100
[ 100.0]		 [  94.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
9,719 		 100
[  69.3]
14,025 
14,300 
c (　           ) 
10,733  		 100
[ 100.0]		 [  93.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
9,849 		 100
[  68.3]
14,420 
14,700 
d (　           ) 
13,329  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
12,816 		 100
[  90.9]
14,099 
14,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     14,800 円／㎡]  



宮城大崎 -11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 自己使用の住宅地域でアパートはほとんどなく、賃貸市場が成立していないため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 宮城大崎 -11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大崎市鳴子温泉字新屋敷１２２番１３
 3702000601700-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
宮城大崎 -11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宮城大崎 -11 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　今井　匡   TEL.
鑑定評価額 2,650,000 円  １㎡当たりの価格 14,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大崎市鳴子温泉字新屋敷１２２番１３
 ②地積
　(㎡)		 178  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,400)
準防
（その他）
土砂災害警戒区域


(80,240)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 住宅、店舗等が混在
する温泉街背後の住
宅地域		 南東4m市道 水道 鳴子温泉

240m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 鳴子温泉街背後で店舗等も混
在する住宅地域。街路条件が
やや劣る。		 街

路		 基準方位北、４ｍ市
道		 交通

施設		 鳴子温泉駅東方

240m		 法令

規制		 （都） 
(80,240)
準防 
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ鳴子温泉駅に近い温泉街背後の住商混在地域。令和４年の観光客入込数はコロナ前の約６５％、宿泊客数は
約７０％程度であり、人口減少も深刻で依然不動産需要は乏しく、地価は引き続き下落傾向で推移すると予測。
(3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は鳴子地区を中心とする大崎市内の旧「町」エリアの住商混在地域で、主な需要者は居住用住宅や店舗併用
住宅としての利用を目的とする個人。コロナ終焉後も鳴子温泉の観光客回復力は弱く、加えて人口減、高齢化も深刻で
地域経済は低迷から抜け出せない状況。数年間成約できない売り物件もあるなど不動産需要は低迷しており、取引数も
減少傾向。市場の中心となる価格帯は２００㎡程度の更地で２８０万円から３１０万円程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域には併用住宅も在するが、多くは自用建物で、不動産取引で収益性が重視されることは希で、市場参加者は代
替競争不動産との比較検討や取引相場を重視し意思決定を行う傾向が強く、比準価格はこうした過程を反映し説得力が
高い。なお周辺地域に存するアパートは旅館従業員用等であり、適切な賃貸事例の収集が極めて困難で賃料水準が把握
できないため収益価格は試算しなかった。よって本件では、比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     15,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大崎市の中でも鳴子地区は人口減、高齢化が
深刻で、コロナ後の観光客回復力も弱く、地
域経済は低迷から抜け出せない状況。


駅前七十七銀行が岩出山支店と統合し閉鎖さ
れる等、温泉街衰退は顕著で、加えて人口減
等も深刻で不動産需要は低迷し地価下落が止
まらない状況。

個別的要因に変動は見られない。


 行政　　　　      
その他　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-5.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宮城大崎 -11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１３０
３０
-107		 大崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西7m市道、
北東3.5m、
角地
都計外 
栗駒国定公園
(20,60)
b ２５１３０
４０
-1029		 大崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東7m県道、
中間画地
（都） 

(70,400)
c ２５１３０
４０
-1027		 大崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東3.6m市道
、中間画地
（都） 

(70,200)
d ２５１３０
５０
-24		 大崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東12.5m県
道、南東4m、
南西4m、
三方路
（都） １住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
11,447  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
11,220 		 100
[  75.8]
14,802 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
15,100 
b (　           ) 
5,100  		 100
[ 100.0]		 [  94.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  51.0]
9,470 		 100
[  66.3]
14,284 
14,600 
c (　           ) 
10,252  		 100
[ 100.0]		 [  95.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
9,811 		 100
[  64.4]
15,234 
15,500 
d (　           ) 
14,478  		 100
[ 100.0]		 [  96.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.3]
15,597 		 100
[ 111.2]
14,026 
14,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -21.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　 -49.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     14,900 円／㎡]  



宮城大崎 -11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 鳴子温泉旧市街地背後の住商混在地域であり、周辺地域において温泉旅館、ホテルの従業員寮以外、アパート等
はほとんど認められず、賃貸市場が成立していないことから賃貸用建物の想定及び適正賃料水準の把握ができな
いため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 宮城大崎 -11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大崎市鳴子温泉字新屋敷１２２番１３
 3702000601700-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考