令和7年1月15日　提出 東松島 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東松島 5-1 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　定幸   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 47,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東松島市矢本字栄町４１番 ②地積 　(㎡) 222   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) （その他） 台形 1:2.5 店舗兼住宅 Ｓ2 店舗併用住宅、飲食 店等が混在する商業 地域 北西8m市道 水道、下水 矢本 100m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ矢本駅前の商業地域 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 矢本駅東方 100m 法令 規制 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 矢本駅前はロータリーの拡張工事が予定されているなど地域としての発展が見込まれるものの、商業施設はロー ドサイドに移行しており商業地域としては衰退傾向で、今後は徐々に住宅地域に移行すると予測する。 (3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は矢本地区を中心として東松島及び石巻市内の商住混在地域である。需要者は店舗兼共同住宅を志向する地 元企業または個人事業者が中心と思料する。矢本駅至近でロータリー拡張工事が予定されているが、駅利用者は学生な どの若年層が多いため、飲食店を中心とする地域の商況は停滞気味である。もっとも、背後の住宅地では強気の取引も 見られるなど需要は堅調である。取引の中心となる価格帯は土地２００㎡程度で１，０００万円台と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 主な需要者は自用目的に土地を取得する個人であり、比準価格は実際の取引価格を指標としており実証性が高く、規範 性が認められる。一方、当該地域は収益物件を建築する目的での取得はあまり見込まれない地域であり、最有効使用及 び市場参加者の観点から土地残余法は規範性が乏しいため適用を断念した。以上より、本件では実証性の高い比準価格 を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東松島市内の商業地域はロードサイド型に移 行しており、既存商業地域は衰退傾向にある 。赤井地区で大型商業施設の開業が予定され ている。 矢本駅前は自動車での送迎増加に対応するた めにロータリーの拡張工事が予定されている 。もっとも、商業地域としての発展との関連 性は薄い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.5 ％  ％