令和7年1月15日　提出 東松島 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東松島 -5 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　真木　芳美   TEL.

鑑定評価額 9,840,000 円  １㎡当たりの価格 51,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月12日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東松島市矢本字下浦２７２番３ ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が多い既成住宅地域 北東6m市道 水道、下水 東矢本 280m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   130 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ東矢本駅近接の住宅地域 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 東矢本駅南方 280m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地として熟成しており、駅周辺は当面は現状のまま推移するものと予測される。利便性等が評価され、地価 は若干の上昇傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ仙石線「東矢本」駅を中心に「矢本」駅及び「陸前赤井」駅を最寄り駅とする住宅地域である。需要 者の中心は、石巻市からの転入も一部にはあるが、同一需給圏内の一次取得者が大半を占める。移転需要は収束してい るが、交通の利便性が高く生活関連施設が充実していることから、区域外からの転入需要がある。土地は２００㎡程度 の標準規模で１０００万円前後、新築戸建住宅は２８００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺ではアパートも見られるが、戸建住宅中心の住宅団地であり、最有効使用及び市場参加者の観点から規範性に乏し いため収益還元法は適用しなかった。同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例から求めた比準価格は、実証的で規 範性が高い。よって本件においては代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東松島 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,200 円／㎡ [104.7] 100 100 [102.0] 100 [ 64.6] [100.0] 100 51,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性による選好性が強まる傾向にあり、生 活利便性の良好な住宅地の需要は比較的堅調 であるが、郊外の住宅地の需要は弱含みであ る。 ＪＲ駅から徒歩圏内の住宅地で、利便性に優 る住宅地として熟成しているが、利便性等が 評価され需要は増加傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.5 ％  ％