令和7年1月15日　提出 東松島 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東松島 -2 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　大槻　文博   TEL.

鑑定評価額 7,070,000 円  １㎡当たりの価格 28,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東松島市大曲字上納南６８番 ②地積 　(㎡) 248   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整理済の住宅地 域 北東6m市道 水道、ガス、下水 陸前赤井 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   250 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道４５号線南側の住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 陸前赤井駅南方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心に、共同住宅等もみられる住宅地域。南方に都市計画道路が開通・連結し、石巻市への接近性が 向上。矢本地区の地価上昇の影響も受け、地価水準は上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧矢本町を中心にＪＲ仙石線沿線の住宅地域一円から構成される。需要者の中心は、東松島市、石巻市 等を通勤圏とする個人である。矢本地区の地価上昇の影響を受け、代替性の強い地域として今後上昇基調で推移するも のと考えられる。大曲地区の取引件数は少ないが、需要の中心となる価格帯は、土地は２５０㎡程度で７００万円前後 、新築戸建で２，３００万円～２，５００万円程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等もみられるが、既存の資産運用目的が殆どであり、新たに土地を取得しての賃貸住宅経営を想定することは 経済合理性の観点から成り立ち難いため収益価格は求められなかった。需要者の多くは、取引にあたっては類似の不動 産の取引価格を相場として重視し、購入の可否及び価格水準を決定することが多いと判断される。よって、本件では比 準価格を標準として代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東松島 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,200 円／㎡ [104.7] 100 100 [102.0] 100 [112.0] [100.0] 100 29,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東松島市の住宅地域は、人口は若干減少傾向 にあるが、賑わいのある地域とそれ以外とで 需要が多極化の傾向にある。 周囲のインフラ整備や矢本地区の地価上昇と の連動もあり、需要が強含みとなっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.4 ％  ％