令和7年1月15日　提出 栗原 5-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栗原 5-4 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　岩月　典之   TEL.

鑑定評価額 22,600,000 円  １㎡当たりの価格 16,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栗原市志波姫堀口源光１番１５ ②地積 　(㎡) 1,370   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1.5:1 店舗兼工場 Ｓ2 店舗、事業所等が見 られる国道沿いの商 業地域 南東8m国道、背面道 水道、下水 くりこま高原 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   230 ｍ、西   150 ｍ、南    90 ｍ、北   260 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 築館地区との境界近くに位置 する国道３９８号沿いの商業 地域 街 路 ８ｍ国道 交通 施設 くりこま高原駅南西方 4.1km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いの路線商業地域であるが、郊外型大型商業施設の影響等により、地域はやや衰退傾向で推移していくと 予測する。周辺では栗原警察署の建設が進んでいるが、新規出店の動きはほとんどなく、需要は低迷している。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内の商業地域一円であるが、特に国道など幹線道路沿いの商業地域との価格牽連性が高い。主たる需 要者は、自用の店舗及び事業所の取得を目的とする県内又は地元企業である。郊外の大型商業施設に顧客が流れ、周辺 では新規出店の動きはほとんどみられず、背後の住宅地の需要も弱いことから、商況は低迷している。取引が少なく、 規模によっても価格のばらつきが大きいことから、中心となる価格帯を見出すのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 国道沿いの商業地域内に存するが、自用の店舗及び事業所が大部分であり、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は 試算しなかった。自己使用目的での取引が中心となる当該地域では、周辺の取引価格を指標として価格決定が行われる ことが一般的であるので、代表標準地との均衡に留意しつつ、市場の実態を反映した実証的価格である比準価格をもっ て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　栗原 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [141.8] [100.0] 100 16,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融政策及びそれに伴う金利の動向が懸念さ れる。個人消費は持ち直しの動きがみられる が、建築費を含め物価は引き続き上昇傾向に ある。 国道沿いに事業所や店舗等がみられる旧来の 商業地域であるが、地域はやや衰退傾向にあ る。周辺では栗原警察署の建設が進んでいる 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％